Engadine/Saint-Moritz, la région de la Jungfrau et Saas-Fee ont même vu une augmentation sensible de plus de 5 % depuis l’année précédente. Gstaad, Laax/ Flims, Andermatt, Zermatt et Davos/ Klosters ont quant à eux enregistré une augmentation plus modérée. Un faible changement d’à peine 2 % a été observé à Arosa et Engelberg. La baisse des prix la plus forte par rapport à l’année précédente est venue des adresses-phares du Valais, Verbier et Crans-Montana, à environ -3 %.

Le nombre des maisons de vacances devrait continuer à augmenter

Puisque plus aucune maison de vacances ne peut être construite, il est inévitable que le prix des biens existants évolue au rythme de la demande. En ce moment, le cadre juridique et réglementaire est très avantageux pour les propriétaires de maisons de vacances, car la loi sur les résidences secondaires est extrêmement stricte en ce qui concerne leur construction dans les destinations touristiques suisses. Cependant, l’offre des nouvelles maisons de vacances ne devrait pas s’épuiser de sitôt.

Logements relevant de l’ancien droit: vivier important de résidences secondaires

D’après la loi sur les résidences secondaires, les logements relevant de l’ancien droit sont des logements existant légalement ou autorisés à la date du 11 mars 2012. Comme la loi fédérale sur les résidences secondaires ne prévoit aucune restriction de leur utilisation, ils constituent une importante réserve de résidences secondaires. Leur changement d’utilisation est toutefois délimité par des prescriptions cantonales dans près des deux tiers des destinations analysées. Déjà avant l’adoption de l’initiative sur les résidences secondaires en 2012, la plupart des communes touristiques, en particulier celles du canton des Grisons, s’efforçaient de réguler le marché du logement à l’aide de plans de quotas des résidences principales, délimitations des surfaces, taxes d’incitation ou encore de règlements de zones. Et pourtant, la part des logements relevant de l’ancien droit avec restriction d’utilisation ne dépasse souvent pas la barre des 10 %. Dans la Haute-Engadine seulement, où les communes ont mis en place des restrictions dès les années 1980, jusqu’à un tiers des logements relevant du droit ancien devraient être inscrits comme résidences principales dans le registre foncier.

Le déclin de la population augmente le nombre de résidences secondaires

Environ 80 000 logements (soit 40 % du total) sont utilisés comme résidence principale dans les destinations de vacances. Si seulement 1 % d’entre eux devenaient des résidences secondaires, le nombre de ces dernières augmenterait de 0,6 % par an. Le total des résidences principales se trouvant réellement sur le marché comme résidences secondaires dépend tout particulièrement de l’évolution de la population dans les destinations concernées. Plus le besoin en résidences principales augmente, comme c’est le cas dans le Bas-Valais, moins il y a de résidences secondaires sur le marché. La comparaison entre le nombre de permis de construire et l’évolution de la population montre une tendance actuelle à la surproduction de résidences principales et donc à une augmentation du nombre de résidences secondaires. La loi sur les résidences secondaires ne prévoit cependant pas que des résidences principales soient réaménagées à cet effet. Si cette solution est utilisée comme échappatoire de manière disproportionnée, il est possible que davantage de restrictions soient adoptées au niveau communal. Déjà aujourd’hui, la mise en place de restrictions correspondantes est en cours de discussion dans plusieurs destinations (notamment Davos et Zermatt).