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Ausgabe 4 | Juli 2015
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UBS Global Asset Management’s Real Estate Newsletter
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Bewegte Zeiten im kotierten Immobilienmarkt
Im Mai korrigierte sich der SXI Real Estate Funds Index um -6,21%, dies nachdem im April die Kurse auf ein neues Hoch geschossen sind. Für den Investor ist es
oft schwierig, konkrete Anhaltspunkte zu finden, was genau im Markt der kotierten Immobilienanlagen vor sich geht und wie die teilweise starken Kursbewegungen zustande kommen – dies ungeachtet (oder trotz) der grossen Stabilität der zugrundeliegenden Immobilienwerte. Folgend der Versuch eines Erklärungssatzes dieser jüngsten Ereignisse:

Im April waren insbesondere von passiven Investoren starke Zuflüsse zu verzeichnen; diese stiessen bei bereits hoher Nachfrage auf ein unverändertes Angebot, was zur Folge hatte, dass die Preise anstiegen. In der Folge reduzierten einige Anleger ihre Positionen gegen Ende April leicht,
 

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um Gewinne mitzunehmen. Ihr Ziel war es, die bemerkenswerte (Jahres-)Performance von 9,70% (per Ende April) zu sichern. Gleichzeitig fanden in diesem Börsensegment im ersten Halbjahr mehrere Kapitalmarkttransaktionen statt, die den Markt spürbar mit neuem Angebot versorgten: es wurden (respektive werden) Kapitalerhöhungen und Neukotierungen im Umfang von fast CHF 1 Milliarde getätigt. Der Markt pendelte sich in der Folge auf einem tieferen, jedoch in der historischen Betrachtung immer noch überdurchschnittlich hohen Agio-Level ein: potentielle neue Einstiegschancen bieten sich an. Aufgrund des aktuellen Marktumfelds (aktuelles Zinsniveau und anhaltende Suche nach stabilem Einkommen) ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach liquiden Immobilienanlagen anhält und die teilweise geplanten weiteren Kapitalerhöhungen und Börsengänge positiv aufgenommen werden dürften.

Mit UBS Direct Urban1, einem Schweizer Immobilienfonds für qualifizierte Anleger, welcher
kürzlich die CHF 200 Millionen-Portfoliogrenze überschritten hat und seinen selektiven, ausgewogenen Portfolioausbau zügig weiterführt, steht ein solider Kandidat für eine schon baldige Publikumsöffnung bereit.

Akquisition eines Wohnbauprojektes für die UBS AST-IS1
Die Anlagegruppe UBS AST-IS konnte per Anfang Juni 2015 in Le Mont-sur-Lausanne/VD ein Neubauprojekt mit rund 120 Wohnungen erwerben. Die Überbauung wird aus fünf freistehenden Gebäudeeinheiten bestehen, welche sich in U-Form um einen hellen, freundlichen und autofreien
Park mit Kinderspielplätzen, Sitzgelegenheiten, Pergola und grosszügiger Baumbepflanzung anordnen. Der Wohnungsmix mit 1- bis 5-Zimmerwohnungen ist vielfältig und marktgerecht. Baubeginn für dieses Neubauprojekt, welches im zertifizierten Minergie®-Standard und in drei Bauetappen errichtet wird, ist für August 2015 und der Bezug für Anfang 2018 vorgesehen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 61 Mio.
 
Erfolgreicher Start für das Kameha Grand Zürich in Opfikon
Seit Anfang März dieses Jahres übernachten die Gäste im neuen Hotel Kameha Grand Zürich im Glattpark in Opfikon. Bereits nach wenigen Monaten hat sich das Hotel sehr gut auf dem Schweizer Markt etabliert und wurde auch bereits zu den zehn besten City-Hotels der Schweiz sowie zum
Aufsteiger des Jahres gekürt. Das Hotel verfügt über 245 Zimmer und Business-Suiten, zwei Restaurants, diverse Bars und Lounges, einen Spa-Bereich sowie über diverse Tagungsräume und natürlich den Kameha-Dome, eine Event-Halle mit rund 700 m2 Fläche, welche sich für kleinere aber natürlich auch grössere Events ideal anbietet. Die Liegenschaft ist im Besitz des UBS «Sima»1, der mit einem Portfoliovolumen von über CHF 7,5 Mrd. grösste Immobilienfonds in der Schweiz.
 
Schweizer Marktausblick
Nach der Aufhebung des Euro-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank verliert die Schweizer Wirtschaft an Fahrt. In diesem wirtschaftlichen Umfeld wird ein schwächeres Beschäftigungswachstum erwartet. Der Büroimmobilienmarkt bleibt weiterhin unter Druck und
kurzfristig ist nicht mit einem Abbau von Überkapazitäten zu rechnen. Firmen nutzen dieses Umfeld, um tiefere Mieten auszuhandeln. Die Folge davon sind tiefere Angebotsmieten, wobei zentral gelegene Standorte und neuwertige Flächen weiterhin gute Preise erzielen. Der Büroflächenmarkt akzentuiert sich somit weiter. Es wird jedoch auch zukünftig Opportunitäten geben, da Immobilien im historischen Niedrigzinsumfeld im Vergleich zu anderen Anlageklassen nach wie vor attraktive Renditemöglichkeiten bieten.

Die ausführliche Einschätzung zum Schweizer Immobilienmarkt finden Sie hier.


1 UBS «Anfos» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Residential «Anfos», UBS «Foncipars» = UBS (CH) Property Fund - Léman Residential «Foncipars», UBS «Sima» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima», UBS «Swissreal» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Commercial «Swissreal», UBS Direct Residential = UBS (CH) Property Fund – Direct Residential, UBS Direct Urban = UBS (CH) Property Fund – Direct Urban, UBS AST-IS = UBS AST Immobilien Schweiz, UBS AST-KIS = UBS AST Kommerzielle Immobilien Schweiz
 
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Für Marketing- und Informationszwecke von UBS. UBS Immobilienfonds schweizerischen Rechts. Prospekt, vereinfachter Prospekt, Statuten bzw. Vertragsbedingungen sowie Jahres- und Halbjahresberichte der UBS Fonds können kostenlos bei UBS AG, Postfach, CH-4002 Basel bzw. bei UBS Fund Management (Switzerland) AG, Postfach, CH-4002 Basel angefordert werden. Emission zurzeit eingestellt. Kauf und Verkauf der Anteile über die Börse. Als Investoren in Anlagegruppen der Anlagestiftung der UBS für Personalvorsorge sind nur in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Einrichtungen der 2. Säule und der Säule 3a sowie patronale Wohlfahrtsfonds zugelassen (gemäss BVG). Investitionen in ein Produkt sollten nur nach gründlichem Studium des aktuellen Prospekts erfolgen. Anteile der erwähnten UBS Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Die genannten Informationen sind weder als Angebot noch als Aufforderung zum Kauf bzw. Verkauf irgendwelcher Wertpapiere oder verwandter Finanzinstrumente zu verstehen. Die frühere Wertentwicklung ist kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse. Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. Kommissionen und Kosten wirken sich nachteilig auf die Performance aus. Sollte die Währung eines Finanzprodukts oder einer Finanzdienstleistung nicht mit Ihrer Referenzwährung übereinstimmen, kann sich die Rendite aufgrund der Währungsschwankungen erhöhen oder verringern. Diese Informationen berücksichtigen weder die spezifischen oder künftigen Anlageziele noch die steuerliche oder finanzielle Lage oder die individuellen Bedürfnisse des einzelnen Empfängers. Die Angaben in diesem Dokument werden ohne jegliche Garantie oder Zusicherung zur Verfügung gestellt, dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind lediglich zum persönlichen Gebrauch des Empfängers bestimmt. Dieses Dokument enthält «zukunftsgerichtete Aussagen», die unter anderem, aber nicht nur, auch Aussagen über unsere künftige Geschäftsentwicklung beinhalten. Während diese zukunftsgerichteten Aussagen unsere Einschätzung und unsere Geschäftserwartungen ausdrücken, können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere wichtige Faktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Quelle für sämtliche Daten und Grafiken (sofern nicht anders vermerkt): UBS Global Asset Management

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Publiziert am 7. Juli 2015
 
 
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Edition 4 | Juillet 2015
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Une période troublée sur le marché de l’immobilier coté
En mai, l’indice SXI Real Estate Funds Index s’est inscrit en baisse de -6,21%, après que les cours ont atteint un nouveau sommet en avril. De fait, l’investisseur éprouve bien
souvent des difficultés à appréhender concrètement le mode de fonctionnement du marché immobilier et les raisons des fluctuations parfois importantes qu’enregistrent les cours, et ce indépendamment de (ou malgré) la stabilité forte des valeurs immobilières sous-jacentes. Nous nous proposons de vous fournir ci-après quelques éléments d’explication aux récents évènements.

Le mois d’avril a été notamment marqué par un fort afflux d’investisseurs passifs. Dans un contexte de demande déjà élevée, ces derniers se sont trouvés confrontés à une offre inchangée, entraînant ainsi un renchérissement des prix.
 

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Dès lors, certains investisseurs ont quelque peu réduit leurs positions fin avril et opté pour une prise de bénéfices. Leur objectif était de profiter d’une performance (annuelle) remarquable de 9,70% (à fin avril). Dans le même temps, le secteur a connu au premier semestre plusieurs opérations sur le marché des capitaux, apportant un renouveau sensible de l’offre. Différentes augmentations de capital et des introductions en bourse pour un montant de près d’un milliard de CHF ont en effet eu lieu ou sont en cours. S’il s’est établi à un niveau plus faible, le niveau des agios est malgré tout resté supérieur à la moyenne historique. Le marché offre ainsi de nouvelles opportunités d’investissement. Dans le contexte de marché actuel (niveau des taux et recherche permanente de revenus stables), la demande pour des biens immobiliers liquides devrait persister et les nouvelles augmentations de capital et introductions en bourse, dont certaines sont déjà planifiées, devraient être accueillies favorablement.

UBS Direct Urban1, un fonds immobilier suisse pour investisseurs qualifiés, dont le portefeuille vient de dépasser la barre des 200 millions de CHF et qui s’appuie sur une approche dans la constitution du portefeuille sélective et équilibrée, repésente un solide candidat pour une prochaine ouverture au public.
 
Acquisition d’un projet immobilier pour UBS AST-IS1
Début juin, le groupe de placement UBS AST-IS a fait l’acquisition d’un projet de construction nouvelle au Mont-sur-Lausanne/VD. Comportant près de 120 logements, cet ensemble se compose de cinq bâtiments indépendants répartis en forme de U autour d’un parc magnifiquement
arboré, clair, agréable et piétonnier, disposant d’aires de jeu pour les enfants, de places assises et d’une pergola. L’offre de logements est diversifiée et adaptée au marché, avec des appartements du 1 au 5 pièces. La construction de ce nouveau projet, qui bénéficiera de la certification Minergie®, débutera en août 2015. Elle interviendra en trois étapes, la remise des clés étant prévue pour le début 2018. Le volume d’investissement s’élève à près de 61 millions de CHF.
 
Lancement réussi pour le Kameha Grand Zürich d’Opfikon
Depuis le début du mois de mars dernier, le nouvel hôtel Kameha Grand Zürich du Glattpark d’Opfikon accueille ses résidents. Quelques mois seulement après son ouverture, l’établissement bénéfice d’un excellent positionnement sur le marché suisse. Il figure d’ores et déjà parmi les dix
meilleurs city hotels du pays et s’est imposé comme hôtel révélation de l’année. L’établissement dispose de 245 chambres et suites business, deux restaurants, différents bars et lounges, un spa ainsi que plusieurs salles de réunion, outre, naturellement, le Kameha Dome, un espace de 700 m² environ idéalement conçu pour l’organisation d’évènements de tous types. Le propriétaire de ce bien est UBS «Sima»1, le plus important fonds immobilier suisse avec un volume de portefeuille de plus de 7,5 milliards de CHF.
 
Perspectives du marché en Suisse
Après le relèvement du cours plancher de l’euro par la Banque nationale suisse, l’économie suisse connaît un ralentissement. Dans un tel contexte économique, la croissance de l’emploi devrait être plus faible. Le marché de l’immobilier de bureau reste sous pression, la réduction des surcapacités
demeurant peu probable à court terme. Les entreprises profitent de cette conjoncture pour négocier des loyers à la baisse. Il en résulte une offre de loyers plus bas, les nouvelles superficies et les immeubles bénéficiant d’emplacements en plein centre continuant d’afficher des prix plus élevés. La tendance sur le marché de l’immobilier de bureau devrait ainsi encore s’accentuer. Des opportunités devraient néanmoins exister, étant donné que, dans un environnement de taux historiquement bas, l’immobilier offre des perspectives de rendement attractives par rapport à d’autres types d’investissements.

Pour obtenir l’étude complète sur la situation du marché suisse de l’immobilier, cliquez ici.


1UBS «Anfos» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Residential «Anfos», UBS «Foncipars» = UBS (CH) Property Fund - Léman Residential «Foncipars», UBS «Sima» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima», UBS «Swissreal» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Commercial «Swissreal», UBS Direct Residential = UBS (CH) Property Fund – Direct Residential, UBS Direct Urban = UBS (CH) Property Fund – Direct Urban, UBS AST-IS = UBS AST Immeubles suisses, UBS AST-KIS = UBS AST Immeubles commerciaux suisses
 
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Les présentes informations sont fournies par UBS à titre commercial et indicatif. Fonds immobilier UBS de droit suisse. Les prospectus, les prospectus simplifiés, les statuts de la société ou le règlement de gestion ainsi que les rapports annuels et semestriels des fonds UBS peuvent être obtenus gratuitement auprès d'UBS SA, case postale, CH-4002 Bâle ou d'UBS Fund Management (Switzerland) SA, case postale, CH-4002 Bâle. Emission actuellement suspendue. Achat et vente de parts en Bourse. Seuls les institutions du 2e pilier et du pilier 3a domiciliées en Suisse et exonérées d’impôt et les fonds de bienfaisance patronaux sont autorisés à investir dans les groupes de placement de la Fondation UBS pour l’investissement du patrimoine d’institutions de prévoyance (selon la LPP). Avant d’investir dans un produit, veuillez lire le dernier prospectus en date avec la plus grande attention. Les parts des fonds UBS cités ici ne peuvent être ni proposées, ni vendues, ni livrées aux Etats-Unis. Les informations ci-incluses ne constituent pas une invitation ou une offre à l’achat ou à la vente de titres ou d’instruments financiers apparentés. La performance passée ne saurait préjuger des résultats futurs. La performance représentée ne tient pas compte de commissions et de frais éventuels prélevés lors de la souscription et du rachat de parts. Les commissions et les frais peuvent influer négativement sur la performance. Si la monnaie d’un instrument ou d’un service financier est différente de votre devise de référence, les fluctuations de change peuvent entraîner une baisse ou une hausse du rendement. Le présent document a été établi indépendamment d’objectifs de placement spécifiques ou futurs, d’une situation financière ou fiscale particulière ou des besoins propres à un destinataire précis. Les informations et opinions exprimées dans ce document sont fournies par UBS sans aucune garantie; elles sont destinées à un usage personnel et à des fins informatives uniquement. Ce document contient des hypothèses qui constituent des anticipations et qui comprennent, de manière non exclusive, des hypothèses relatives au développement futur de nos affaires. Si ces anticipations représentent notre appréciation et nos prévisions relatives au développement futur de nos affaires, un certain nombre de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs importants pourraient faire en sorte que l’évolution et les résultats réels diffèrent matériellement de nos attentes. Source pour toutes les données et graphiques (en l’absence d’indication contraire): UBS Global Asset Management

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Publié le 7 juillet 2015
 
 
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Issue 4 | July 2015
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Turbulent times in the listed real estate market
In May 2015, the SXI Real Estate Funds Index corrected by -6.21%, after market prices had shot up to a new high in April. It is often difficult for investors to
find concrete indications of what is happening in the listed real estate market and how the sometimes major price fluctuations come about – regardless of (or despite) the great stability of the underlying real estate stocks. An attempt to explain these most recent events follows:

In April 2015, strong inflows were recorded, particularly from passive investors. These inflows encountered an unchanged supply, and with demand already high, prices rose. As a result, some investors slightly reduced their positions towards the end of April in order to take
 

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profits. Their aim was to secure the remarkable (annual) performance of 9.70% (as at the end of April). At the same time, several capital market transactions took place in this market segment in the first half of the year, which provided the market with significant new supply: capital increases and new listings have been (or will be) made totalling almost CHF 1 billion. The market subsequently settled to a lower premium level, although it is still above-average in historic terms as there are potential new buying opportunities. Due to the current market environment (the current level of interest rates and the ongoing search for stable income), it is assumed that demand for liquid real estate investments will continue and the additional capital increases and IPOs planned should be well received.

UBS Direct Urban1, a Swiss real estate fund for qualified investors, which recently exceeded its CHF 200 million portfolio limit and is rapidly continuing the selective, balanced growth of its portfolio, is a solid candidate for a public offering in the very near future.
 
Acquisition of a housing project for UBS AST-IS1
In early June 2015, the investment group UBS AST-IS acquired a new building project in Le Mont-sur-Lausanne/VD with around 120 apartments. The development will consist of five free-standing building units which are arranged in a U-shape around a bright, friendly and car-free park with
children’s playgrounds, seating areas, pergolas and a generous covering of trees. The apartment mix with 1- to 5-room apartments is diverse and suitable for the market. The start of construction for this new building project, which will be built in three stages to the certified Minergie® standard, is planned for August 2015 and occupancy for the beginning of 2018. The investment volumes amount to around CHF 61 million.
 
Successful start for the Kameha Grand Zürich in Opfikon
Guests have been staying in the new Hotel Kameha Grand Zürich in the Glattpark in Opfikon since the beginning of March this year. After just a few months, the hotel has become very well established in the Swiss market and has already been selected as one of the ten best City Hotels in
Switzerland and was named the Rising Star of the Year. The hotel has 245 rooms and business suites, two restaurants, several bars and lounges, a spa area and several meeting rooms, and, of course, the Kameha Dome, an event hall with an area of around 700 m2, which is ideal for both small and large events. The owner of this property is UBS «Sima»1, the largest real estate fund in Switzerland, with a portfolio volume of more than CHF 7.5 billion.
 
Swiss market outlook
The Swiss economy has been losing momentum ever since the Swiss National Bank abandoned its euro currency peg. Weaker employment growth is expected in this economic environment. The office real estate market continues to remain under pressure, with a reduction of excess
capacities unlikely in the short term. Companies are using this environment to negotiate cheaper leases. This leads to cheaper rents being offered, although centrally located properties and modern premises continue to command good prices. The plight of the office property market thus continues to intensify. However, there will also be opportunities in the future as real estate – in this historically low interest rate environment – continues to offer attractive earnings opportunities in comparison to other investment classes.

A detailed assessment of the Swiss real estate market (in German or French) can be found here.


1 UBS «Anfos» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Residential «Anfos», UBS «Foncipars» = UBS (CH) Property Fund - Léman Residential «Foncipars», UBS «Sima» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima», UBS «Swissreal» = UBS (CH) Property Fund - Swiss Commercial «Swissreal», UBS Direct Residential = UBS (CH) Property Fund – Direct Residential, UBS Direct Urban = UBS (CH) Property Fund – Direct Urban, UBS AST-IS = UBS AST Real Estate Switzerland, UBS AST-KIS = UBS AST Commercial Real Estate Switzerland
 
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Published July 7, 2015