Inhalt

  • Rückblick: Wohneigentum verteuerte sich im 2. Quartal 2025 nominal um 0,9 Prozent
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex ist im 2. Quartal 2025 leicht gestiegen, weist aber weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Risikokarte: Die Analyse zeigt ein Blasenrisiko in den Tourismusregionen Graubündens.
  • Ausblick: Wohneigentum dürfte sich im laufenden Jahr um 3,5 Prozent verteuern. 
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Wohneigentum verteuerte sich im 2. Quartal 2025 nominal um 0,9 Prozent. Im Jahresvergleich stiegen die Eigenheimpreise damit um 3,7 Prozent – der höchste Wert seit über zwei Jahren –, während die Konsumentenpreise stagnierten.

Auf dem Mietwohnungsmarkt hat die Dynamik zuletzt hingegen deutlich nachgelassen. Die Angebotsmieten stagnierten im 2. Quartal 2025 und liegen aktuell 1,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Bestandsmieten stiegen innerhalb eines Jahres zwar um 2,6 Prozent. Der im März 2025 gesunkene Referenzzinssatz dürfte deren Anstieg in den kommenden Quartalen jedoch dämpfen.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 2. Quartal 2025: moderat

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im 2. Quartal 2025 leicht von 0,29 auf 0,38 Indexpunkte gestiegen. Das Risiko einer Immobilienblase wird damit weiterhin als moderat eingestuft. Eine Preiskorrektur in den nächsten Quartalen erscheint unwahrscheinlich.


 

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

Die Grafik zeigt das Risiko einer Immobilienblase in den letzten 40 Jahren. Im Jahr 2025 zeigt der Swiss Real Estate Bubble Index Werte zwischen 0 und 1 an, was der Einschätzung von "moderat" entspricht.

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Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • Hohe Ungleichgewichte bestehen praktisch ausschliesslich in den Tourismusregionen Graubündens. Dies ist eine Folge des Zweitwohnungsbooms vor dem Hintergrund des knappen Angebots.
  • In der Westschweiz finden sich erhöhte Ungleichgewichte in den Regionen Lausanne und Yverdon. In der Region Genf besteht kein erhöhtes Ungleichgewicht als Folge der zuletzt unterdurchschnittlichen Preisentwicklung.
  • In den Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz sehen wir nur in der Region Einsiedeln ein hohes Ungleichgewicht.
  • Generell ist in einem Grossteil der Regionen das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten innert Jahresfrist gesunken. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise im Vergleich zu den Einkommen vielerorts stärker gestiegen.

 

Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale zeichnet sich trotz attraktiver Finanzierungsbedingungen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz droht angesichts der aktuellen Handelspolitik weiter an Dynamik zu verlieren. Die steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Bis Ende 2025 dürften die Preise rund 3,5 Prozent über dem Niveau vom Jahresanfang liegen. Für die Jahre 2026 und 2027 gehen wir als Folge der angespannten Tragbarkeit von Wohneigentum von einer leichten Abschwächung der Preisanstiege auf 2 bis 3 Prozent aus. Nicht in allen Regionen dürften Eigentümer aber gleich stark von Wertgewinnen profitieren.

Regionaler Preisausblick

Die besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege − gemessen am lokalen Nachfrageüberhang, dem Momentum und dem relativen Preisniveau auf dem Eigenheimmarkt − verzeichnen das Oberwallis, das Berner Oberland, Chur, Luzern und Schaffhausen. Unsere Analysen sprechen für eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung am Genfersee, entlang des Jurabogens und in der Nordwestschweiz.

Karte der Regionen mit den höchsten und niedrigsten erwarteten zukünftigen Preisen.
Quelle: UBS. Regionen mit der höchsten bzw. tiefsten erwarteten künftigen Preisentwicklung.

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FAQ Immobilienpreise und Immobilienblase

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