Ausblick 2021 Entspannung im Immobilienmarkt in Sicht

Die wirtschaftliche Erholung wirkt sich wohl auch positiv auf die Immobilienpreise aus. Interessant sind 2021 Geldmarkthypotheken.

von UBS Wissen 27. Jan 2021

Bild: UBS

Im zweiten und dritten Quartal 2020 lagen die Eigenheimpreise in der Schweiz um jeweils knapp 4 Prozent über dem Wert vom Vorjahr – während die Mieten um 2 Prozent sanken. Diese Entwicklung führen die Analysten von UBS zu einem grossen Teil auf Covid-19 zurück. Und sie gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt mit der für 2021 erwarteten wirtschaftlichen Erholung wieder entspannt.

Sowohl bei den vergangenen Marktentwicklungen als auch bei den Prognosen lohnt sich ein Blick auf regionale Unterschiede: Preisanstiege verzeichneten gemäss dem Bericht «Schweizer Immobilien», den UBS Anfang Dezember 2020 publizierte, drei Viertel aller Gemeinden, besonders deutliche in den Grosszentren und deren Agglomerationen. In einzelnen Regionen der Schweiz sind die Quadratmeterpreise so stark gestiegen, dass die Gefahr von plötzlichen Wertminderungen besteht. Das betrifft die Region um den Zürichsee, Teile der Zentralschweiz mit Seeanstoss und die Zentrumsregionen von Basel und Lausanne.

Gut zu wissen ist aber auch, dass die standortbezogenen Kosten einer Eigentumswohnung trotz steigender Kaufpreise im gesamtschweizerischen Durchschnitt 2020 um 1 Prozent gesunken sind. Am günstigsten lebt es sich in den eigenen vier Wänden in der Innerschweiz.

Keine Zinsänderungen in Sicht

Bei den langfristigen Zinsen sind für 2021 keine grossen Änderungen in Sicht. Die Schweizerische Nationalbank dürfte die Leitzinsen weiterhin stabil halten. Nur bei Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank oder bei einer schleppenden Erholung der Wirtschaft sind Zinsschritte durch die SNB zu erwarten. Und bei den kurzfristigen Zinsen erachten Analysten erst in etwa zehn Jahren eine Annäherung von unten an die Nullmarke als wahrscheinlich. Für Eigenheimbesitzer und solche, die es werden wollen, bedeuten diese Prognosen, dass variable Geldmarkthypotheken mit kurzen Laufzeiten weiterhin günstiger sein dürften als Festhypotheken mit langen Laufzeiten. Wer vor zehn Jahren eine Geldmarkthypothek abgeschlossen hat, musste bis heute für die Zinsen 20 bis 25 Prozent weniger bezahlen als jemand mit einer 10-Jahres-Festhypothek.

3 Fragen zur passenden Hypothek

Wer 2021 eine neue Hypothek aufnehmen oder eine auslaufende erneuern will, hat die Wahl zwischen einer Festhypothek, einer Geldmarkthypothek und einem Mix aus beiden. Beim Entscheid sollte man allerdings nicht nur die Zinserwartungen im Auge haben, sondern sich fragen, wie man bezüglich der folgenden drei Risiken aufgestellt ist:

  • Zinsrisiko
    Sicherheitsorientierte Hypothekarnehmer mussten in den vergangenen 20 Jahren höhere Kosten tragen. Kostenorientierte Hypothekarnehmer werden wohl auch in absehbarer Zeit mit Geldmarkthypotheken günstiger fahren. Dabei sollten sie sich allerdings sicher sein, einen Zinsanstieg auch im Falle von Einkommenseinbussen tragen zu können. Im Zweifelsfall macht eine Festhypothek somit durchaus Sinn, die Mehrkosten dürften auch 2021 tief bleiben.
  • Bindungsrisiko
    Muss eine Hypothek vorzeitig zurückbezahlt werden, weil das Eigenheim aufgrund der Lebensumstände verkauft werden muss, kann das teuer werden. Grundsätzlich gilt: Je tiefer die Zinsen zum Zeitpunkt der Vertragsauflösung sind, desto höher die Ausstiegskosten. Und aktuell sind die Zinsen tief. Überlegen Sie also bei der Wahl der Laufzeit einer Festhypothek, wie hoch Sie die Wahrscheinlichkeit einstufen, die Hypothek vorzeitig zurückzahlen zu müssen, und wie gut Sie die Zusatzaufwände dafür finanziell tragen können. 
  • Refinanzierungsrisiko
    Für diejenigen, die eine relativ grosse Festhypothek zu einem bestimmten Zeitpunkt erneuern müssen, besteht das Risiko, aufgrund von Zinserhöhungen höhere Kosten tragen zu müssen. Die Strategie dagegen besteht aus einer zeitlichen Streuung der langfristigen Hypotheken. Momentan ist etwa eine Kombination einer 7- und einer 10-Jahres-Festhypothek preislich nahe bei einer reinen 10-Jahres-Festhypothek, jedoch mit einem deutlich tieferen Refinanzierungsrisiko. Für Eigenheimbesitzer, die auf kurzfristige Laufzeiten setzen, spielt das Refinanzierungsrisiko im Normalfall keine Rolle.

Hypotheken: alles zur Finanzierung Ihres Eigenheims

Was kann ich mir leisten? Welche Hypothek passt zu mir? Wie verfolge ich die Zinsentwicklung? Antworten auf all Ihre Fragen rund um Hypotheken auf einen Blick.

UBS SARON Hypotheken, die neue variable Lösung seit 2020

Bei den Geldmarkthypotheken löst der SARON (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Referenzzinssatz für deren Berechnung per Ende 2021 höchstwahrscheinlich definitiv ab. UBS hat daher 2020 mit der UBS SARON Hypothek und der UBS SARON Flex Hypothek zwei neue variable Produkte eingeführt. 

Kunden mit einer UBS Libor Hypothek haben die Möglichkeit, gebührenfrei und nach ihrer Wahl in eine der beiden SARON-Hypotheken von UBS oder zu einer Festhypothek zu wechseln. Sie werden von UBS rechtzeitig persönlich informiert. Natürlich steht Ihnen Ihre Beraterin respektive Ihr Berater bei Fragen gerne zur Verfügung.