Schweizer Immobilien Corona-Krise – Folgen für den Immobilienmarkt

Die schwere Rezession der Schweizer Wirtschaft wird zu Wertkorrekturen in einzelnen Marktsegmenten führen.

von UBS Wissen 07. Mai 2020

Bild: UBS

Die Situation auf dem Immobilienmarkt bleibt geprägt von der hohen Unsicherheit über den wirtschaftlichen Verlauf in den nächsten Quartalen. Die Transaktionstätigkeit ist stark gesunken und viele Mieter von Verkaufsflächen, Hotels und anderen Freizeitimmobilien generieren keine Einnahmen, sodass die Mietzahlungen gefährdet sind. Zudem legen viele Firmen ihre Expansionspläne auf Eis, was sowohl die Nachfrage nach Büroflächen als auch nach Wohnraum belastet. Die effektiven Auswirkungen der Coronakrise auf die Preissetzung am Immobilienmarkt dürften frühestens in den Zahlen für das zweite Quartal 2020 sichtbar werden.

Noch keine Trendwende sichtbar

Das erste Quartal 2020 war noch von den letztjährigen Immobilienmarkttrends geprägt. Die Eigenheimpreise sind gemäss dem Composite-Index um rund 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen und liegen damit knapp 3 Prozent höher als vor einem Jahr.

Im Gegensatz dazu sanken die Mieten in allen Segmenten. Die Angebotsmieten für Wohnungen gaben im ersten Quartal 2020 im Vorquartalsvergleich um rund 0,3 Prozent nach. Auch die Mieten für Büroliegenschaften büssten im gleichen Zeitraum um 0,2 Prozent ein, dies obwohl sie noch im 4. Quartal 2019 um knapp 1 Prozent zugelegt hatten. Den stärksten Rückgang verzeichneten Verkaufsflächen, wo die Mieten gegenüber dem Vorquartal um 1 Prozent sanken. Die Mieten von Gewerbeliegenschaften blieben ebenso unter Druck – nach einer Quartalskorrektur von 0,7 Prozent liegen die Mieten mehr als 5 Prozent tiefer als vor einem Jahr.

Kein Rückgang der Bauvorhaben

Die Coronakrise wirkte sich (noch) nicht auf die Entwicklung der Bauvorhaben aus. Die Anzahl erteilter Baubewilligungen lag im 1. Quartal mit über 11 000 Einheiten sowohl leicht über den Vorquartals- als auch über den Vorjahreswerten. Im Jahresverlauf wurden damit rund 44 Tausend Baubewilligungen erteilt, was knapp 1 Prozent des Wohnungsbestands entspricht. Auch bei den Baugesuchen war noch kein Coronaeffekt feststellbar. Sogar im Tessin stieg die Anzahl eingereichter Baugesuche gegenüber den Vorquartalen deutlich an.

Absehbarer Einbruch der Migration

Anzeichen von Schwäche. Der Wanderungssaldo lag in den ersten beiden Monaten des Jahres sogar ein Drittel höher als im Jahr zuvor. Spätestens ab April erwarten wir aber einen Einbruch der Ein- und Auswanderung, da die internationale Migration durch die Corona-Krise stark erschwert ist. Trotz des starken Jahresanfangs rechnen wir damit im Jahresverlauf mit einer tieferen Nettozuwanderung als 2019. Die Migrationsbewegung in die Schweiz ist zudem an das Beschäftigungswachstum gekoppelt, das negativ ausfallen dürfte. Auch steigt die Zahl der Arbeitslosen im Jahresverlauf auch im Inland klar an, was generell die Abwanderung begünstigt.

Eigenheime

Turbulenzen an den Finanzmärkten und der wirtschaftliche Stillstand belasten die Vermögen und Einkommen der Haushalte. Grössere Investitionen – wie ein Eigenheimkauf – werden angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit vorerst auf die lange Bank geschoben. Langfristige Hypotheken haben sich aufgrund der gestiegenen Marktzinsen leicht verteuert.

Erwartungen für die nächsten zwölf Monate: Die Marktaktivität hat sich in der Coronakrise deutlich reduziert. Auch in den nächsten Monaten dürfte sie weiter tief bleiben. In Deutschland beispielsweise haben sich die Suchanfragen im Internet seit Mitte März halbiert. Die Nachfrage nach Eigenheimen ist somit prozentual praktisch eingebrochen. Wer verkaufen will, muss mit Preisabschlägen rechnen. Die Eigenheimpreise gehen über die nächsten zwölf Monate dennoch nur insgesamt leicht zurück. Ein Preisrückgang im Marktdurchschnitt von mehr als 5 Prozent ist zum jetzigen Zeitpunkt noch unwahrscheinlich.

Die Erschwinglichkeit rückt in den Vordergrund. Vor allem die überhitzten Zentren sowie Luxusimmobilien sind überproportional betroffen. Dort kann es angesichts der tiefen Marktliquidität zu Preisrückgängen von bis zu 15 Prozent kommen.

Risiko: Der Boom auf dem Eigenheimmarkt ist zu Ende und Übertreibungen korrigieren. Schweizweit sind innert Jahresfrist Preisrückgänge um 10 Prozent möglich. Steigende Hypothekarzinsen verstärken zudem den Druck auf die Preise.

Längerfristiger Ausblick: Die Nachfrage erholt sich Hand in Hand mit den wirtschaftlichen Perspektiven. Die Preise lokal überhitzter Märkte dürften allerdings das alte Niveau vorerst kaum mehr erreichen.

Ferienwohnungen

Vermögenseinbussen und die Unsicherheit am Arbeitsmarkt dämpfen erfahrungsgemäss die Nachfrage nach Luxusgütern wie Ferienwohnungen. Zudem nimmt die inländische Reiseintensität ab und die ausländische kommt angesichts des Einreisestopps praktisch zum Erliegen.

Erwartungen für die nächsten zwölf Monate: Die Leerstandsquote steigt im Durchschnitt der touristischen Destinationen von knapp 2,7 auf über 3 Prozent, da ein Grossteil der in- und ausländischen Nachfrage wegfällt. Die Anzahl der Markttransaktionen erholt sich zwar im Laufe des Jahres wieder, Preiskorrekturen im einstelligen Prozentbereich sind aber wahrscheinlich.

Die kommerzielle Vermietung der Ferienwohnungen gerät unter Druck. Das Frühlingsgeschäft fällt ins Wasser und in der Sommersaison sind die Vermieter zu grösseren Preissenkungen gezwungen. Die erzielbaren Mieteinnahmen liegen im Jahresdurchschnitt bis zu 20 Prozent tiefer als im Vorjahr.

Ausblick

Gemäss heutigem Informationsstand erwarten wir eine Wirtschaftserholung frühestens in der zweiten Jahreshälfte. Tritt dies ein, so dürfte der Immobilienmarkt mit einem blauen Auge davonkommen. Wertberichtigungen wären primär in den am stärksten exponierten Segmenten (Verkauf und Hotels) zu erwarten. Vereinzelt dürften auch überhöhte Preise auf dem Büromarkt und im Luxuswohnsegment unter Druck geraten. Der Grossteil des Eigenheimmarkts und der Renditeliegenschaften aber sollten keine grössere Wertkorrekturen erfahren.

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