Steueroptimierung Wie kann ich mit meinem Haus Steuern sparen?

Ein Eigenheim beschert einem oft mehr Steuern. Hauseigentümerverbandsdirektor Ansgar Gmür erklärt, wie es sich damit leben lässt.

von Jürg Zulliger 21. Jul 2016

Wer ein Haus errichtet, sollte die steuerlichen Folgen frühzeitig planen. Hauseigentümerverbandsdirektor Ansgar Gmür gibt Tipps dazu. Bild: iStock

Herr Gmür, Sie sind Hauseigentümer. Welche Erfahrungen machen Sie mit Steuern?

Ansgar Gmür: Von der Erhöhung der Eigenmietwerte im Kanton Zürich vor einigen Jahren war auch ich betroffen. Ich erhob Einsprache, ging sogar vor Gericht.

Haben Sie Recht bekommen?

Immerhin hat das Steuergericht entschieden, die Erhöhung um 40 Prozent zu senken. Den Steuerbehörden sind Fehler passiert, sachliche Argumente liessen sie nicht gelten. Das Verfahren vor Gericht hingegen war fair.

Hätten noch mehr Hauseigentümer Chancen mit Einsprachen?

Die Einschätzung erfolgt meist vom Schreibtisch aus. Da geschehen Fehler. Eine Reduktion des Eigenmietwerts gelingt nur in Ausnahmefällen. Manche Kantone sind flexibler beim Abzug für Unternutzung. Stehen Zimmer leer, kann der Eigentümer unter Umständen eine Unternutzung geltend machen.

Wie erklären Sie einem Laien den Eigenmietwert?

Diese Steuer ist paradox und international einmalig: Ich zahle Steuern dafür, dass ich in meinem Haus wohnen darf! Unfair ist diese Besteuerung vor allem, wenn die Leute im Hinblick auf die Pensionierung ihre Hypothekarschulden reduzieren. Die abziehbaren Schuldzinsen liegen dann oft tiefer als der besteuerte Eigenmietwert. In dieser Lebensphase macht der Eigenmietwert bis zur Hälfte des steuerbaren Einkommens aus.

Was sind die wichtigsten Abzüge?

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können Schuldzinsen, Unterhaltsaufwand, Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien und die Ausgaben der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden.

Was fällt höher aus: die Abzüge oder der Eigenmietwert?

Je nach Schätzung geht man davon aus, dass mindestens 50 bis 80 Prozent der Leute eine positive Liegenschaftsrechnung haben. Das heisst, der Eigenmietwert liegt höher als die Abzüge. Heute hat sich das in vielen Fällen zugespitzt. Da die Schuldzinsen gesunken sind, fallen die Abzugsmöglichkeiten umso geringer aus.

Lassen sich die Steuern mit grösseren Umbauarbeiten optimieren?

In Jahren mit umfangreicher Instandhaltung und grösseren Renovationen kann man diese Ausgaben beim steuerbaren Einkommen geltend machen. Gebäudeunterhalt respektive Werterhaltung ist grundsätzlich abziehbar. Wertvermehrung dagegen nicht.

Was gilt als Wertvermehrung?

Zum Beispiel der Einbau eines Whirlpools anstelle einer normalen Badewanne oder der Anbau einer neuen Terrasse.

Kann man den Gebäudeunterhalt auch pauschal abziehen?

Wenn umfassendere Arbeiten anstehen, sollte man die effektiven Kosten in Abzug bringen. Es empfiehlt sich, sie über mehrere Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. In Jahren mit weniger Ausgaben darf man eine Pauschale abziehen – meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts.

Braucht man einen Steuerberater?

Viele Leute möchten sich das Ausfüllen der Steuererklärung vom Leib halten und vertrauen sich einer Fachperson an. Sogar ich als Ökonom sage: Steuern sind so komplex, dass sich kompetenter Rat lohnt. Gerade im Zusammenhang mit Liegenschaften und anspruchsvollen Vermögensverhältnissen.

Wird die Steuerbelastung für Eigentümer weiter steigen?

In den letzten Jahren sind die Eigenmietwerte gestiegen, oft begründet mit höheren Verkehrswerten. Auch Abgaben und Gebühren verteuern sich massiv.

Jeder Kanton kennt sein eigenes Steuergesetz ...

Steuern sind kantonale Hoheit. Das ist ein Ausfluss der Kantonsautonomie in der Schweiz und des Steuerwettbewerbs. Die Stimmbevölkerung hat dies immer wieder bestätigt.

Welches sind die häufigsten Steuerfragen?

Mit Abstand der Eigenmietwert, gefolgt von Fragen zu Unterhalt und Wertvermehrung, drittens die steuerliche Behandlung von Energiesparmassnahmen.

Lohnt es sich steuerlich, Geld in die 2. oder die 3. Säule einzuzahlen und später für Wohneigentum zu beziehen?

Das kann interessant sein. Solche Vorbezüge führen aber in der Pensionskasse zu Lücken im Vorsorgefall. Wichtig ist daher, das Geld später in die Pensionskasse respektive die 3. Säule zurückzuzahlen.

Der Lebenszyklus des Eigenheims

  1. Unterhalt: Der Gebäudeunterhalt ist steuerlich abziehbar. In Jahren mit wenig Ausgaben ist meist eine Pauschale möglich.
  2. Renovation: Stehen grössere Renovationen an, die der Werterhaltung dienen, darf man die effektiven Kosten steuerlich in Abzug bringen.
  3. Ausbau: Was als Wertvermehrung des Eigenheims angesehen wird, lässt sich steuerlich nicht geltend machen (Ausnahme: energetische Massnahmen).

Der Eigenheimexperte

Ansgar Gmür ist seit 2000 Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz. Der Bergbauernsohn aus Amden hat Betriebswirtschaft und Recht studiert. Im Gespräch wurde Ansgar Gmür fachlich von Pavlo Stathakis, Rechtsanwalt HEV Schweiz, unterstützt.