Kaufen und vermieten Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Lohnt es sich, Wohneigentum zu erwerben, um es zu vermieten? Die Renditeaussichten sind oft nicht so rosig wie angenommen.

von Jürg Zulliger 02. Jun 2016

In Zeiten extrem tiefer Zinsen ist es schwierig geworden, sein Geld gewinnbringend – und gleichzeitig sicher – anzulegen. Weil sichere Anlagen wie etwa Bundesobligationen heutzutage gar keinen oder bloss noch einen negativen Ertrag abwerfen, suchen private Anleger nach Alternativen. Warum nicht eine Eigentumswohnung kaufen, sie als Kapitalanlage halten und vermieten? Eine Zeit lang wurden über 20 Prozent aller neuen Hypotheken im Bereich Eigenheim für Objekte beansprucht, die von den Käufern nicht selbst genutzt wurden. Diese Quote ist inzwischen wieder leicht rückläufig. Doch Kathrin Strunk, Volkswirtin beim Schweizerischen Hauseigentümerverband (HEV), bestätigt den Trend zu privaten Immobilienanlagen: «Es kommt zum Beispiel öfter vor als früher, dass Private schon weit vor der Pensionierung eine Stockwerkeinheit als künftige Alterswohnung erwerben.»

Promotoren im Neubaubereich stellen ähnliche Tendenzen fest: Ein erstaunlich hoher Anteil von Wohnungskäufern kauft das Objekt zum Zweck der Kapitalanlage. Zu einem späteren Zeitpunkt ziehen vielleicht die Kinder ein oder der Käufer selbst. Eine andere Gruppe von Eigentümern hat schon vor längerer Zeit Wohneigentum erworben, dieses aus privaten Gründen aber nicht selbst bezogen – beispielsweise infolge eines Arbeitsplatzwechsels oder eines Auslandaufenthalts. Anstatt das Objekt zu veräussern, haben sie es vermietet.

Rechnet sich eine Vermietung auch künftig?

Doch wie steht es um die Rentabilität einer solchen Investition? Für die letzten Jahre sehen die Zahlen gut aus. Erstens, weil sich ein Wohnungskauf günstig finanzieren liess. Und zweitens, weil der Wert von Wohneigentum stetig gestiegen ist. Die resultierenden Renditen dürften die Erträge von sicheren Anlagen wie Bundesobligationen deutlich übertroffen haben. Abhängig von Lage, Immobilienmarkt, baulichen Stärken und Schwächen ergibt allerdings jeder einzelne Fall ganz unterschiedliche Ergebnisse.

Ob sich die Investition in Wohneigentum zwecks Vermietung auch künftig lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. «Wer eine Wohnung kauft, muss sich im Klaren darüber sein, dass die Immobilienpreise zyklisch verlaufen», betont Kathrin Strunk vom HEV. Heute liegen die Immobilienpreise auf einem relativ hohen Niveau. Stolze Preise für die Immobilie schmälern aber die Rendite, denn die Mieten sind weniger stark gestiegen als die Wohnungspreise. Viele Analysten und Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Immobilienpreise nach einer langen Boomphase in nächster Zeit eher sinken als weiter steigen könnten. Verliert die Immobilie jedoch an Wert, sieht der «Businessplan» natürlich nicht mehr so rosig aus.
Dazu kommt: Sollten künftig die Finanzierungskosten höher sein als heute und sich zugleich die Ertragslage verschlechtern – infolge der Konjunktur oder der Lage auf dem Wohnungsmarkt – wirkt sich dies natürlich ebenfalls auf den Ertrag aus.

Eine wichtige Frage ist ausserdem, inwieweit sich Objekt und Standort eignen für eine Vermietung. Für zentrale Lagen, viele Agglomerationen oder attraktive Tourismusorte mit einer stabilen Nachfrage nach Wohnungen werden Sie zu anderen Schlüssen kommen als in strukturschwachen, schlecht erschlossenen Gegenden. Manchmal ist es nicht einfach, das potenzielle Zielpublikum richtig einschätzen zu können: Eignet sich eine bestimmte Lage oder ein Quartier eher für Familien oder für Singles? Zieht es Studenten oder Haushalte mit hohem Einkommen an? Falls die anfänglich angenommenen Szenarien nicht eintreffen, haben Sie mit Vorteil einen Plan B parat – oder verfügen über gewisse Reserven, um einen allfälligen Leerstand zu überbrücken.

Was der Vermieter wissen muss …

Wohneigentum zu vermieten, setzt einiges an Know-how und Zeitaufwand voraus – im Dickicht von rechtlichen und formellen Vorschriften lauern einige Fallen. Schon beim Mietantritt gilt es, vertragliche Bedingungen, Nebenkosten, Mietkaution, Protokoll und Übergabe einwandfrei zu regeln. In etlichen Kantonen gibt es die Formularpflicht: Beim Mietantritt muss man offenlegen, wie viel der Vormieter bezahlt hat. Eine Mietkaution als Sicherheit darf nur verlangt werden, wenn dies vereinbart ist, ebenso müssen die Nebenkosten vertraglich geregelt sein. Bei der Festsetzung des Mietzinses kann sich der Vermieter nach der Orts- und Quartierüblichkeit richten oder seine tatsächlichen Kosten und Auslagen geltend machen. Dabei ist immer zu klären, welche Kosten nach Gesetz überwälzt werden können und welche nicht.

… und wie er kalkulieren sollte

In seiner Kalkulation sollte der Vermieter die Zinsen für Hypotheken, den Zins auf dem investierten Eigenkapital sowie Unterhalt, Amortisationen, Steuern und Versicherungen berücksichtigen. Auch an die steuerlichen Auswirkungen muss gedacht werden: Der Wert der Wohnung oder des Hauses ist als Vermögen anzugeben, die laufenden Einnahmen aus der Vermietung als Einkommen – wobei Hypothekarzinsen und gewisse Unterhalts- und Nebenkosten abziehbar sind. Vorsicht: Im Zweifelsfall muss der Eigentümer belegen können, dass er keinen übersetzten Ertrag erzielt. In vielen Fällen ist es sinnvoll, dass Sie sich beraten und den Mietwert durch einen Experten schätzen lassen.

Berücksichtigen Sie ausserdem in Ihren Überlegungen, dass künftig einmal Kosten für Sanierungen, bauliche Anpassungen usw. anfallen können. Und denken Sie an das Leerstandrisiko: Wenn Ihr Objekt leer steht, fehlen die Einnahmen, währenddem gewisse Ausgaben dennoch anfallen. Oft besteht das Portfolio einer Privatperson nur aus einer oder wenigen Wohnungen. Dann kann jeder Leerstand – anders als bei Mehrfamilienhaus-Investitionen – gravierende Folgen haben.