Hypotheken So budgetieren Eigenheimbesitzer richtig

Die Spielregeln für Hypotheken haben sich verschärft - das Wichtigste in Kürze.

von Jürg Zulliger 20. Okt 2015

Weshalb haben sich die Vorschriften für die Finanzierung eines Eigenheims verschärft?

Wer einen Hypothekarkredit beantragt, muss nicht nur heute, sondern auch in Zukunft für die Zins- und Amortisationszahlungen aufkommen können. «Die tiefen Zinsen erwecken den Anschein, Immobilien würden eine günstige Investition darstellen», meint Maciej Skoczek, Immobilienanalyst bei UBS. Früher oder später dürften sich die Haushalte aber mit höheren Zinsen oder fallenden Immobilienpreisen konfrontiert sehen – oder mit beidem gleichzeitig. Darum ist es sinnvoll, mit einem Sicherheitspolster zu kalkulieren.

Welches Einkommen benötige ich für eine Hypothek?

Die finanzielle Tragbarkeit eines Eigenheims liegt vor, wenn die regelmässigen Kosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Entscheidend in der Tragbarkeitsrechnung ist, mit welchem Zinssatz man rechnet. In der Regel setzt die Bank nicht den aktuell tiefen Zins, sondern den kalkulatorischen Zins von 5 Prozent ein. Für die Nebenkosten geht sie von einem Prozent des Immobilienwerts aus. Wer ein Eigenheim für 800 000 Franken will, braucht bei einer Belehnung von 80 Prozent also ein Einkommen von 141 500 Franken. Das ergibt sich, wenn man die Zinsen (32 000 Franken), die Amortisation (7111 Franken) und die Nebenkosten (8000 Franken) addiert und die Summe mit dem Faktor 3 multipliziert.

Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank von mir?

Das nötige Eigenkapital für ein Eigenheim ist auf 20 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Bei mindestens 10 Prozent muss es sich um «echte» Eigenmittel handeln. Damit sind eigene Spargelder, Wertschriften, Guthaben der 3. Säule oder Rückkaufwerte von Versicherungspolicen gemeint. Die restlichen 10 Prozent dürfen aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung von Guthaben der 2. Säule stammen. Je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto besser fällt die Einschätzung der Tragbarkeit aus und das Risiko eines negativen Kreditentscheids sinkt.

Werden Zweit- und Zusatzeinkommen berücksichtigt?

Zweiteinkommen von Paaren können berücksichtigt werden – allerdings nur, wenn ein Paar eine Solidarschuldnerschaft bildet. Beide haften dann für den ganzen Kredit. Auch Zusatzeinkommen lassen sich anrechnen, sofern sie einen nachhaltigen Charakter haben.

Welche Darlehen von Dritten sind als Eigenmittel anrechenbar?

Die Herkunft des Darlehens ist nicht relevant. Es kommt auf die Zinsstruktur und die Verpflichtung zur Rückzahlung an. Unverzinsliche sowie nicht rückzahlbare Darlehen können als Eigenmittel angerechnet werden – ebenso Erbvorbezüge.

Was ist bei der Amortisation einer Hypothek zu beachten?

Seit dem 1. September 2014 gelten verschärfte Mindeststandards der Bankiervereinigung: Anstatt innert 20 Jahren muss die Hypothek in 15 Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwerts reduziert werden. Beträgt der Wert der Liegenschaft zum Beispiel eine Million Franken, führt dies – bei einer 80-Prozent-Belehnung – jährlich zu einer um rund 2000 Franken höheren Amortisation.

Ist der Zeitpunkt günstig, um ein Eigenheim zu kaufen?

Dank rekordtiefer Zinsen war eine Eigenheimfinanzierung noch nie so günstig wie heute. Zugleich scheinen die Immobilienpreise einen Höhepunkt erreicht zu haben. Für die Bestimmung des optimalen Kaufzeitpunkts sind einerseits subjektive Faktoren, andererseits die Marktbedingungen sowie die Zukunftserwartungen zu berücksichtigen. Ein vereinfachtes Szenario zeigt: Sollten die Immobilienpreise in drei Jahren 10 Prozent tiefer liegen, wartet man mit einem Immobilienkauf besser zu – wenn die Langfristzinsen bis dahin nicht über 2,2 Prozent steigen. «Sinken die Preise noch stärker, zum Beispiel 20 Prozent, spart man durch Zuwarten, solange die Zinsen unter der 5-Prozent-Marke liegen», rechnet UBS-Immobilienanalyst Maciej Skoczek vor. Ob das hohe Preisniveau bei Eigenheimen andauert, hängt von der Konjunktur und den Zinsen ab. Maciej Skoczek betont: «Im Falle einer starken Rezession erwarten wir Preisrückgänge von schweizweit bis zu 15 Prozent über die nächsten drei Jahre.»

Gibt es Tricks, um die Tragbarkeit des Eigenheims langfristig zu sichern?

Erstens sollte man die Tiefzinsphase nutzen, um Rückstellungen für unerwartete Zahlungen zu bilden. Sinnvoll ist zweitens ein ausgewogener Mix aus kurz- und langfristigen Hypotheken. Denn es gilt, sich etwa gegen das Risiko steigender Zinsen zu wappnen. Es lohnt sich, die Möglichkeiten mit einem Kundenberater der Bank zu prüfen.

Wie viel sollte man für Unvorhergesehenes budgetieren?

Die längerfristigen Kosten von Immobilien werden oft unterschätzt. Nach dem Bezug eines Neubaus erfreut man sich meist tiefer Neben- und Unterhaltskosten. Alle Teile eines Gebäudes sind jedoch der Alterung unterworfen und innert 40 bis 50 Jahren auf null abzuschreiben. Gemäss neueren Zahlen verschlingen langfristig die Kosten für Unterhalt, Instandsetzung und Renovation jährlich 2 bis 2,5 Prozent des Gebäudewerts. Darum ist es wichtig, Reserven für einen unerwarteten Zinsanstieg oder nicht geplante Reparaturen zu bilden.

Marktstand: Sinken die Wohnungspreise bald?

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich 2014 um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr verteuert. Die Dynamik des Preiswachstums liess jedoch nach. Die Gründe dafür sehen wir in den verschärften Regulierungen des Hypothekargeschäfts und den zunehmenden Schwierigkeiten, die Tragbarkeitsrichtlinien zu erfüllen. Regional stiegen die Preise am stärksten in der Nordwestschweiz um 4,7 Prozent. Positive Wachstumsraten zwischen 2,5 und 4 Prozent verzeichneten die Süd-, Inner- und Ostschweiz, während sich Eigentumswohnungen um den Genfersee und Bern um etwa 1,5 Prozent verbilligten. Im Raum Zürich und in der Westschweiz änderten die Preise 2014 kaum. Für das laufende Jahr rechnen wir bei Eigentumswohnungen schweizweit mit einem Preisrückgang von 0,5 Prozent.