Gesetzesänderung Abschaffung des Eigenmietwerts – wie weiter?

Seit den 1990er-Jahren gibt es immer wieder Vorstösse und Appelle, die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz abzuschaffen. Anders als in den meisten Ländern Europas stellt nach Schweizer Steuerrecht die Nutzung von Wohneigentum ein steuerbares «Naturaleinkommen» dar. In der Praxis ist die Steuer unpopulär und schwer nachvollziehbar, denn die Einkünfte sind rein hypothetisch und fiktiv, siehe Box «Eigenmietwert: Darum geht’s». Daher schlug die zuständige Kommission des Ständerates 2017 einen Systemwechsel vor.

Diese Eckpunkte waren im Parlament weitgehend unbestritten. Uneinig war man sich hingegen bei den Schuldzinsabzügen – die Kommission stellte fünf Varianten zur Debatte. Diese unterscheiden sich in der Höhe der Schuldzinsabzüge im Verhältnis zu den steuerbaren Vermögenserträgen und erstrecken sich von einem vollumfänglichen Abzug bis zur ersatzlosen Streichung.

«Wir sind gegen eine vollständige Streichung des Schuldzinsabzugs», erklärt dazu Katja Stieghorst, Juristin beim Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz. Der Abzug privater Schuldzinsen im Gegenzug zu besteuerten Vermögenserträgen sei «systemkonform und würde alle Steuerpflichtigen gleich behandeln». Naheliegend wäre dieser Grundsatz: Wenn ein Eigentümer steuerbare Erträge erzielt, soll er auf der anderen Seite auch die Gewinnungskosten dafür abziehen können. Von welcher Art die Erträge sind – aus Wertschriften, Sparguthaben oder Immobilien –, spielt dabei keine Rolle.

Von einem Systemwechsel würden diejenigen Hausbesitzer am meisten profitieren, die ihre Hypothek (fast) vollständig amortisiert haben und nicht gross in den Unterhalt ihres Eigenheimes investieren – und damit keine hohen Abzüge geltend machen können. Deutlich entlastet wären vor allem Rentnerinnen und Rentner: Nach der Pensionierung sinken in fast allen Fällen die Einkünfte, der steuerbare Eigenmietwert bleibt unverändert. Somit fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht. Bei Familien mit Kindern und berufstätigen Eltern hingegen würde die Steuerentlastung deutlich tiefer ausfallen.

Einen Einfluss auf die steuerlichen Folgen hat auch das Alter einer Immobilie: Während bei neuen Liegenschaften eher wenig für Unterhalt und Renovationen abziehbar ist, kommen Jahre oder Jahrzehnte später meist grössere Investitionen auf die Eigentümer zu. Mit Renovationen und Instandhaltungen lassen sich die Einkommenssteuern beträchtlich senken – solange das System mit dem abziehbaren Liegenschaftsunterhalt beibehalten wird.

Eher zu den Verlierern würden Käufer von Altliegenschaften gehören. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger zu einem wesentlichen Teil von der Steuer absetzen. Sowohl das Baugewerbe als auch Ökonomen rechnen deshalb damit, dass die Anreize für Liegenschaftsunterhalt zurückgehen könnten. In der Konsequenz ist damit zu rechnen, dass sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften vergrössern würde.

Die Auswirkungen auf die Steuern für die Privathaushalte, aber auch für Bund, Kantone und Gemeinden, sind in hohem Mass abhängig vom Zinsniveau. Solange die Hypothekarzinsen tief sind, sind die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Ein Systemwechsel würde diesen Eigentümern entgegenkommen. Erst bei deutlich höheren Hypothekarzinsen von 3 oder 3,5 Prozent würde der Abzug für die Hypothekarzinsen die Steuer für den Eigenmietwert ungefähr ausgleichen. In diesem Fall würde ein Systemwechsel für viele Eigentümer steuerlich keinen Unterschied machen.

Das Bundesgericht verlangt, dass die Eigenmietwerte mindestens 60 Prozent einer vergleichbaren Marktmiete betragen. In den letzten Jahren haben einige Kantone die individuellen Eigenmietwerte angepasst. Katja Stieghorst vom HEV Schweiz sagt dazu: «Beim aktuellen System ist davon auszugehen, dass die Eigenmietwerte mittelfristig steigen werden.» Die Kantone passen zwar die entsprechenden «Formeln» und Berechnungsmethoden nicht jährlich den aktuellen Umständen an. Aber dort, wo die Verkehrswerte tendenziell zunehmen, werden mit etwas Verzögerung auch die steuerbaren Eigenmietwerte steigen.

Die letzten Stellungnahmen seitens des Bundesrates und Ständerats im August und September 2021 zeigen, dass die Meinungen nach wie vor auseinandergehen. So gibt es weder beim künftigen Schuldzinsabzug einen Konsens noch bei der Frage, ob der Eigenmietwert auch für Ferienimmobilien abgeschafft werden soll.

Die weiteren Beratungen zur geplanten Gesetzesänderung werden sich damit noch weiter hinziehen. Ein allfälliger Systemwechsel wird frühestens 2023 in Kraft treten.