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Immobili, l'affermazione di una «nuova» categoria d'investimento

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Nel 2003 e nel 2004 il listino di borsa dei mercati immobiliari si è particolarmente distinto evidenziando rendimenti superiori al 30%; ciò nonostante, stando all'ultimo studio condotto da UBS sul Real Estate, le sue quotazioni non sono eccessive. Per i prossimi mesi, tuttavia, gli esperti UBS, prevedono rendimenti conformi all'andamento di lungo termine - ossia in netto calo, tra il 6-8% annuo - e, quindi, una normalizzazione dei mercati. La convergenza delle caratteristiche degli investimenti immobiliari quotati in borsa con quelle dei mercati diretti sottostanti e l'irrefrenabile affermazione su scala globale dei cosiddetti Real Estate Investment Trust (REIT) sono inoltre, secondo gli esperti, due tendenze che, nel tempo, potrebbero far pendere la bilancia a favore dell'acquisto di immobili in borsa e a scapito del possesso diretto.

Lo studio «Real Estate» firmato UBS e pubblicato in data odierna è dedicato ai più svariati aspetti degli immobili in quanto categoria d'investimento. Relativizzando l'aspetto di impegno patrimoniale sicuro, ossia poco volatile, della proprietà immobiliare diretta, e mettendo a confronto le caratteristiche degli immobili quotati in borsa con quelle degli investimenti diretti, lo studio conclude che, raffrontando correttamente le due categorie, si può prevedere una loro verosimile crescente similitudine per ciò che concerne sia le caratteristiche di rischio/rendimento, sia gli impatti positivi sul contesto complessivo del portafoglio. Quest'ultimo aspetto deriva dal ridimensionamento della correlazione degli investimenti immobiliari quotati in borsa con altre categorie d'investimento. In funzione della convergenza degli investimenti diretti con quelli quotati in borsa, gli specialisti UBS prevedono inoltre che in futuro questi ultimi offriranno probabilmente una tutela contro l'inflazione analoga a quella insita nella proprietà immobiliare diretta, affiancandovi però vantaggi addizionali, quali un'elevata liquidità e trasparenza, così come modesti costi di transazione.

Sono proprio queste accattivanti prerogative degli investimenti quotati in borsa che, a detta degli autori dello studio, hanno concorso a determinare, da un lato, l'affermazione degli investimenti transfrontalieri come uno dei fattori di rilievo sui mercati immobiliari e, dall'altro, la crescente propensione degli investitori a impegnarsi al di là delle frontiere. Quest'ultimo aspetto è ascrivibile anche alla grande attrattiva dei REIT, ossia a un particolare tipo giuridico di società, introdotto per la prima volta negli Stati Uniti nel 1961, volto a consentire agli investitori di partecipare a un portafoglio immobiliare diversificato traendone benefici fiscali. Dalla sua introduzione, molti Paesi l'hanno ripreso, alimentando così la forte crescita del settore e ponendo le premesse per la sua estensione anche a molti altri Stati. Secondo gli esperti UBS, infatti, il pericolo di un costante deflusso di capitali a favore dei mercati immobiliari esteri eserciterà sempre crescenti pressioni sui restanti Paesi per l'introduzione di strumenti analoghi. Gli stessi autori, tuttavia, attirano l'attenzione sul fatto che l'attrattiva attribuita ai singoli mercati immobiliari nazionali in funzione dei loro rendimenti da dividendi cambia non appena si cominciano a prendere in considerazione anche i costi di copertura valutaria. Nell'ottica di un investitore svizzero, ad esempio, la copertura del rischio di cambio erode ampiamente un eventuale rendimento del 7% che sia stato messo a segno sul mercato australiano, facendolo scendere, in franchi svizzeri, al di sotto del 3%; è ovvio che, a fronte di un risultato del genere, i rendimenti degli investimenti immobiliari svizzeri diventano senz'altro molto allettanti.

Nonostante l'elevato afflusso di denaro in investimenti immobiliari indiretti sia stato in gran parte assorbito dalle crescenti possibilità d'investimento che si aprono con molta rapidità su questo mercato, si può comunque constatare un eccesso di domanda e un conseguente aumento dei prezzi degli strumenti d'investimento. Secondo gli esperti UBS, tuttavia, fatta eccezione per alcuni mercati di immobili a uso privato, gli aumenti dei prezzi non sono di carattere irrazionale e le valutazioni in parte elevate vanno ascritte alle aspettative generalmente basse sui rendimenti nei mercati dei capitali e, quindi, a decisioni d'investimento del tutto razionali. Di certo, gli autori non negano che gli aumenti dei tassi possano costituire un pericolo per i mercati immobiliari, ma viste le previsioni alquanto moderate sui tassi a lungo termine e considerato il fatto che gli investimenti immobiliari si prestano solo in maniera limitata per tutelarsi contro l'inflazione, tale pericolo è a loro giudizio per ora piuttosto modesto. Il profilarsi di una serie di miglioramenti normativi per gli investimenti immobiliari quotati in borsa (introduzione di REIT) rende promettenti a medio termine in particolare i mercati in Europa e in Asia. Per l'Asia questa stima trova supporto nella presenza di un potenziale di crescita superiore alla media.

Nell'ambito di una digressione gli autori dello studio si chiedono se la corsa alla costruzione di grattacieli da record non possa essere considerata come un indicatore delle condizioni di salute dell'economia generale. La maggior parte dei 200 grattacieli più alti del momento è stata edificata al culmine di periodi di boom immobiliare e/o nelle fasi di profondo cambiamento dell'economia, per cui sembra plausibile mettere in relazione l'esuberanza imprenditoriale all'allentamento delle redini della politica monetaria. Gli esperti UBS segnalano che tali indicatori vengono ovviamente presi in considerazione quasi in tono scherzoso, eppure oggigiorno per gli investitori potrebbe valere la pena seguire da vicino gli ultimi sviluppi in Taiwan, dove si trova l'attuale edificio più alto del mondo, e a Dubai, dove è in costruzione un altro grattacielo che dovrebbe raggiungere gli 800 metri.

Un investimento a lungo termine in immobili, segnalano gli autori, deve essere sempre effettuato senza trascurare i rischi strutturali che scaturiscono dallo sviluppo demografico e dalla globalizzazione dell'economia e, quindi, dal conseguente spostamento delle fondamenta su cui poggia la crescita. Gli specialisti di UBS vedono approssimarsi nuove sfide ai mercati immobiliari, soprattutto europei. La complessiva stagnazione e l'imminente contrazione demografica, così come la delocalizzazione dei posti di lavoro, inaspriranno infatti la concorrenza tra le varie località in generale e tra gli offerenti di superfici utili in particolare, determinando verosimilmente, secondo il giudizio degli analisti UBS, un aumento dei rischi legati ai singoli oggetti e un modesto potenziale di crescita delle pigioni. Secondo loro, chi riuscirà alla lunga a uscire vincente da questa situazione saranno soprattutto i locatari e, per quanto concerne le località, le grandi aree urbane che, grazie all'infrastruttura di cui dispongono e all'ampia offerta a livello di occupazione e tempo libero continueranno con molta probabilità a esercitare una forte attrattiva sulle altre regioni.

Tirando le somme, gli analisti di UBS giudicano appropriata un'allocazione negli immobili pari al 5-15%, una quota, questa, che secondo i loro calcoli dovrebbe consentire agli investitori di sfruttare in modo ottimale i vantaggi di tale categoria d'investimento. Giacché gli immobili hanno caratteristiche simili a quelle dei bond, la loro quota va ridotta a fronte di un aumento della propensione al rischio. In generale, per evitare di esporsi inutilmente a elevati rischi relativi ai singoli oggetti è preferibile investire in strumenti indiretti, dotati di un'ampia diversificazione piuttosto che effettuare investimenti diretti.

Zurigo/Basilea, 25 aprile 2005

UBS