Communiqués de presse


Légère amélioration de l'indice UBS de l'immobilier de bureaux: le marché pourrait toutefois subir des corrections

Zurich/Bâle | | Media Releases Switzerland

L'UBS Swiss Office Space Investment Index se situe au 1er semestre 2014 à -0,74. L'attractivité des investissements dans des surfaces de bureaux nous semble légèrement négative, nous conseillons donc toujours une prudence accrue en cas d'achat. En raison de la hausse attendue de la demande de surfaces de bureaux, les perspectives se sont un peu améliorées par rapport à l'an passé.

L'UBS Swiss Office Space Investment Index se situe actuellement à -0,74. Une grande prudence reste donc de mise en cas d'investissement direct dans des surfaces de bureaux. L'indice a légèrement progressé par rapport à l'an dernier. En effet, si la croissance économique reste supérieure à 2% et que les projets de nouveaux bureaux ne se multiplient pas, l'excédent d'offre ne devrait pas s'aggraver davantage d'ici 2016. Il faut toutefois s'attendre ces prochaines années à une légère baisse des loyers.

Profil rendements-risque défavorable
Les investissements directs dans des surfaces de bureaux se sont encore renchéris par rapport aux placements alternatifs. Les actions immobilières ont ainsi enregistré un rendement sur dividendes de 4,4%, et les fonds immobiliers, plus stables, un rendement de 3%, ce qui est supérieur au rendement initial actuel des surfaces de bureaux les mieux situées, qui est inférieur à 3%. Cette situation est très inhabituelle d'un point de vue historique et indique une surévaluation des investissements directs. En outre, à moyen terme, la normalisation progressive attendue pour les taux à long terme exercera une pression supplémentaire sur les valorisations actuelles.

La demande de surfaces de bureaux dépend de l'immigration
L'adoption de l'initiative contre l'immigration de masse crée une situation d'incertitude. Si la mise en oeuvre de l'initiative entraîne des tensions avec l'UE et un recul de l'immigration, la demande de bureaux devrait diminuer et l'excédent d'offre s'accentuer. Compte tenu de la concurrence accrue entre les promoteurs, les prix des immeubles de bureaux, surtout ceux situés à des emplacements moins prisés, devraient alors se retrouver sous pression. Si les investisseurs en venaient à exiger de ce fait des primes de risque plus élevées pour les surfaces de bureaux, cela pourrait déclencher des corrections de prix dès cette année.

Le marché des bureaux à Zurich vaut mieux que sa réputation
Une mise en oeuvre restrictive de l'initiative contre l'immigration de masse toucherait surtout Bâle-Ville et Genève, très dépendantes des frontaliers. Dans une perspective régionale, même sans recul de l'immigration, nous prévoyons plutôt une baisse des loyers dans les quatre plus grandes villes. Bien que la croissance des surfaces à louer y soit la plus élevée en chiffre absolu, Zurich devrait rester la ville la plus intéressante pour les investissements sur le marché des bureaux. A Bâle et à Berne, il est peu probable que la demande parvienne à compenser le boom de la construction observé ces dernières années. A Genève, Ia situation de l'offre ne devrait pas trop s'aggraver, mais les perspectives de hausse des loyers restent mauvaises en raison des taux de vacance déjà élevés.

UBS Swiss Office Space Investment Index – 1er semestre 2014 

Méthodologie
L'UBS Swiss Office Space Investment Index est calculé en se fondant sur l'évaluation et le marché. Pour ce qui est de l'évaluation, nous comparons les rendements initiaux des investissements directs dans des bureaux et les rendements des catégories de placement alternatives (emprunts obligataires, actions) et des investissements immobiliers. Pour la perspective du marché, nous calculons la variation attendue des taux de vacance d'ici 2015. Les perspectives de croissance des loyers dépendent de la situation actuelle de l'offre. Tous les indicateurs individuels sont standardisés sur la base de leur moyenne historique. La période de référence va du 1er trimestre 2002 au 4ième trimestre 2013.

Matrice du marché: croissance des loyers attendu – 1er semestre 2014 

UBS SA

Contacts

Claudio Saputelli, Responsable de CIO Swiss & Global Real Estate
Tél. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economiste CIO Swiss & Global Real Estate
Tel. +41 44 234 71 25

Le rapport UBS Swiss Office Space Investment Index est disponible sur Internet sous le lien suivant: