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Cresce il potenziale di correzione dell'indice della bolla immobiliare

Zurigo/Basilea | | Media Releases Switzerland

L'indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index ha fatto un altro piccolo balzo in avanti portandosi a 1,23. Nonostante il calo dei tassi di crescita dei prezzi e dei volumi ipotecari, il potenziale di correzione è aumentato ancora. L'introduzione di nuove misure normative potrebbe aggravare gli squilibri a livello regionale.

Zurigo/Basilea, 5 febbraio 2014 – Dopo un leggero incremento di 0,03 punti, lo UBS Swiss Real Estate Bubble Index si attesta attualmente a 1,23. L'altezza di caduta e il rischio di una correzione sono quindi moderatamente aumentati ancora. L'incremento è dovuto principalmente al rincaro degli immobili residenziali, più 3,6% in termini reali su base annua. L'andamento dell'indice conferma tuttavia la graduale distensione del mercato, che si riflette nei prezzi e nella domanda di ipoteche.

Per un concreto ritorno alla normalità, tuttavia, non servono grandi correzioni di prezzo. Basterebbe, infatti, già una flessione dei prezzi del 5% per far scendere lo UBS Swiss Real Estate Bubble Index sotto quota 1 e uscire quindi dalla zona di rischio. Lo stesso risultato si otterrebbe se il tasso di crescita ipotecaria scendesse sotto il 2% nel corso dell'anno, dimezzando quindi la sua crescita attuale.

L'appiattimento dei prezzi in tutta la Svizzera è stato in primo luogo determinato dal leggero calo o dalla stagnazione dei prezzi nelle ubicazioni più ambite presso il Lago Lemano e il Lago di Zurigo, a fronte di un rapido aumento delle valutazioni nella Svizzera orientale. L'esodo della popolazione locale dalle regioni più care verso gli agglomerati urbani e le aree periferiche ha un effetto frenante sulla crescita dei prezzi nelle regioni più costose.

Misure normative per la riduzione dei rischi sul mercato immobiliare, come il cuscinetto anticiclico di capitale, non riescono a tenere conto delle diverse fasi del ciclo dei prezzi a livello regionale. Direttive più severe nella concessione del credito potrebbero ad esempio innescare una morsa del credito, che scatenerebbe eccessive riduzioni di prezzo nei mercati già soggetti a correzione. D'altro canto, un inasprimento del limite di anticipo potrebbe avere come effetto collaterale indesiderato uno spostamento della domanda verso regioni più convenienti, creando uno squilibrio ancora più marcato.

Per via dell'accelerazione dei prezzi degli ultimi tre anni, la regione economica di Martigny rientra ora nelle regioni a rischio. Nelle regioni Saanen-Obersimmental e Unteres Baselbiet si osserva invece una distensione del mercato. Vista l'eccessiva valutazione, queste regioni restano comunque tra quelle sottoposte ad attento monitoraggio.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 4° trimestre 2013


Metodo
Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per l'acquisto degli immobili d'affitto previsti rispetto al totale delle richieste di credito per gli immobili da parte di clienti privati UBS.

Selezione delle regioni critiche e delle regioni da monitorare

La nostra selezione delle regioni a rischio è legata al livello dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.

Mappa delle regioni critiche – 4° trimestre 2013


UBS SA

Contatti

Claudio Saputelli, Responsabile CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio UBS Swiss Real Estate Bubble Index può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en (disponibile in inglese, francese e tedesco).

La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 5 maggio 2014.

www.ubs.com