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Immobilien: Die Etablierung einer «neuen» Anlageklasse

| Media Releases Switzerland

Die börsennotierten Immobilienmärkte haben in den Jahren 2003 und 2004 mit Renditen von über 30% brilliert, sie sind aber nach der neuesten UBS-Studie über Real Estate nicht überbewertet. Die Renditeerwartungen der UBS-Experten für die kommenden Jahre orientieren sich allerdings am langfristigen Entwicklungspfad, d.h. bei 6-8% jährlich, und damit deutlich tiefer. Eine Normalisierung der Märkte zeichnet sich somit ab. In der Konvergenz der Eigenschaften von börsennotierten Immobilienanlagen mit denjenigen der unterliegenden Direktmärkte und der unaufhaltsamen globalen Etablierung der sogenannten Real Estate Investment Trust (REIT) sehen die Experten zudem zwei Trends, die den Immobilienerwerb über die Börse anstelle eines Direktbesitzes künftig zur bevorzugten Investitionsform machen dürften.

Die heute veröffentlichte UBS-Studie «Real Estate» widmet sich den verschiedensten Aspekten der Anlageklasse Immobilie. Das Bild einer vermeintlich sicheren, d.h. wenig volatilen Anlage wird in Bezug auf den Direktbesitz von Immobilien relativiert, und die Eigenschaften von börsennotierten Immobilien werden denjenigen von Direktanlagen gegenübergestellt. Ein Fazit lautet, dass börsennotierte Immobilienanlagen bei korrektem Vergleich künftig nicht nur ähnliche Rendite-Risiko-Eigenschaften wie der Direktbesitz aufweisen dürften, sondern dank einer abnehmenden Korrelation zu anderen Anlageklassen auch ähnlich positive Effekte in einem Gesamtportfoliokontext haben werden. Zudem erwarten die UBS-Experten, dass börsennotierte Anlagen wegen der Konvergenz mit Direktanlagen künftig einen ähnlichen Inflationsschutz wie der direkte Immobilienbesitz bieten dürften, jedoch zusätzlich die Vorteile einer hohen Liquidität, hoher Transparenz und tiefen Transaktionskosten aufweisen.

Diese bestechenden Vorteile von börsennotierten Anlagen zeichnen gemäss den Verfassern der Studie u.a. dafür verantwortlich, dass sich einerseits grenzüberschreitende Anlagen bereits als gewichtiger Faktor an den Immobilienmärkten etablieren konnten, und andererseits die Anleger zunehmend grenzüberschreitend investieren. Für letzteres zeichnet zudem die hohe Attraktivität der REITs verantwortlich. Diese besondere juristische Gesellschaftsform wurde erstmals 1961 in den USA mit dem Ziel eingeführt, den Anlegern die steuereffiziente Beteiligung an diversifizierten Immobilienportfolios zu ermöglichen. Diverse Länder haben bisher diesen Status übernommen und zum enormen Wachstum dieses Sektors beigetragen, zahlreiche weitere Länder werden folgen. Die UBS-Experten sind der Meinung, dass der Druck auf die übrigen Länder stetig zunehmen wird, ähnliche Vehikel ebenfalls einzuführen, um die Gefahr eines stetigen Kapitalabflusses in ausländische Immobilienmärkte zu verhindern. Es wird von den Verfassern aber auch aufgezeigt, dass die an der Dividendenrendite gemessene Attraktivität der einzelnen nationalen Immobilienmärkte eine andere ist, wenn die Währungsabsicherungskosten mitberücksichtigt werden. So wird aus der Sicht eines Schweizer

Investors z.B. die in Australien erzielte Einkommensrendite von 7% weitgehend von der Währungsabsicherung aufgefressen, so dass der Ertrag in Schweizer Franken auf weniger als 3% schrumpft und Schweizer Immobilienanlagen im Vergleich sehr attraktiv abschneiden.

Obwohl der hohe Mittelzufluss in indirekte Immobilienanlagen zu einem grossen Teil vom schnell wachsenden Markt indirekter Anlagemöglichkeiten absorbiert wurde, haben sich dennoch ein Nachfrageüberhang und eine entsprechende Verteuerung der Anlagegefässe ergeben. Irrationale Preisübertreibungen sind aber mit Ausnahme von einigen Wohneigenheimmärkten gemäss den UBS-Experten nicht zu beobachten. Die zum Teil hohen Bewertungen sind ihrer Meinung nach eine Konsequenz der allgemein tiefen Renditeerwartungen an den Kapitalmärkten und somit auf ganz und gar rationale Investitionsentscheide zurückzuführen. Die Gefahr von steigenden Zinsen für die Immobilienmärkte kann gemäss den Autoren nicht negiert werden, aufgrund der eher moderaten Zinsprognosen am langen Ende und der Tatsache, dass sich Immobilienanlagen bedingt als Inflationsabsicherung eignen, beurteilen sie diese Gefahren vorerst jedoch als eher gering. Dank absehbaren regulatorischen Verbesserungen für börsennotierte Immobilienanlagen (Einführung von REITs) werden mittelfristig insbesondere die Märkte in Europa und Asien als vielversprechend erachtet. Gestützt wird diese Einschätzung in Asien durch das überdurchschnittliche Wachstumspotential.

In einem Exkurs werfen die Autoren die Frage auf, ob das Wettrennen um die höchsten Wolkenkratzer ein Indikator für die allgemeine wirtschaftliche Befindlichkeit darstellt. Ein Grossteil der 200 zurzeit höchsten Wolkenkratzer wurde auf dem Höhepunkt eines Immobilienbooms und/oder in Phasen weit reichender wirtschaftlicher Veränderungen fertig gestellt. Rückschlüsse auf den unternehmerischen Überschwang in Zeiten lockerer Geldpolitik scheinen zulässig zu sein. Gemäss den UBS-Experten sind solche Indikatoren aber natürlich eher spielerischer Art, es könnte sich für heutige Anleger dennoch lohnen, die aktuelle Entwicklung in Taiwan mit dem zurzeit höchsten Gebäude der Welt und Dubai, mit einem im Bau befindlichen Wolkenkratzer, der 800 Meter erreichen soll, genau zu verfolgen.

Wer immer eine langfristige Investition in Immobilien tätigt, darf gemäss den Autoren die strukturellen Risiken, die sich aufgrund der demographischen Entwicklung und der Globalisierung der Wirtschaft und der damit verbundenen Verlagerung der Wachstumsschwerpunkte ergeben, nicht vernachlässigen. Vor allem in Europa sehen die UBS-Experten neue Herausforderungen auf die Immobilienmärkte zukommen. Nicht nur die insgesamt stagnierende und bald rückläufige Bevölkerung, sondern auch die Verlagerung der Arbeitsplätze werden den Konkurrenzkampf unter den Standorten im Allgemeinen und den Nutzflächenanbietern im Speziellen verschärfen. Eine Erhöhung der Objektrisiken bzw. ein beschränktes Wachstumspotential der Mieten dürften gemäss den UBS-Analysten die Folge davon sein. Als Gewinner sehen sie langfristig vor allem die Mieter und in Bezug auf den Standort die grossen Ballungsräume, die dank ihrer Infrastruktur und dem breiten Angebot an Arbeits- und Freizeitmöglichkeiten weiterhin eine grosse Sogwirkung auf die übrigen Regionen aufweisen dürften.

Als Konsequenz für den Anleger sehen die UBS-Analysten eine Allokation von 5 bis 15% in Immobilien. Gemäss ihren Berechnungen sollten damit die Vorteile dieser Anlageklasse optimal ausgeschöpft werden können. Wegen dem bondähnlichen Charakter von Immobilien ist mit zunehmendem Risikoappetit der Anteil zu verkleinern. Um sich nicht unnötig hohe Objektrisiken einzuhandeln, sind Investitionen in indirekte, breit abgestützte Gefässe im Allgemeinen den Direktanlagen zu bevorzugen.

Zürich/Basel, 25. April 2005

UBS