Il mix giusto di ipoteche

Con una strategia bilanciata di mutui ipotecari potrete godervi la vostra casa senza preoccupazioni.

14.12.2010, Jürg Zulliger (testo) e Paul D. Scott (foto)

I mutui ipotecari sono come investimenti: considerando la ripartizione del rischio non si dovrebbe mai puntare su una sola carta. Nessun investitore giudizioso punterebbe tutto il patrimonio su un unico titolo. Oliver Diener, specialista di mutui ipotecari di UBS, racconta: «In caso di ipoteca da 600 000 franchi, per esempio, si consiglia una suddivisione in tranche da 200 000 franchi.»

Combinazione tra ipoteche a tasso fisso e Libor
I proprietari di case possono combinare a piacere mutui ipotecari a tasso fisso con diversa durata e mutui ipotecari a tasso Libor. Questi ultimi, orientati al tasso del mercato monetario Libor, sono diventati sempre più importanti negli ultimi anni caratterizzati da tassi bassi. Il vostro tasso viene adeguato all'andamento del mercato ogni tre o sei mesi (Libor a 3 o 6 mesi).

In una situazione di tassi normale le ipoteche Libor a breve termine sono sempre più vantaggiose di quelle fisse a lungo termine, che invece garantiscono una certa sicurezza finanziaria per tutta la durata. Con le ipoteche Libor si può integrare una copertura dei tassi d'interesse (cap) per tutelarsi contro forti aumenti dei tassi. In un mix ben diversificato di mutui ipotecari è tuttavia possibile integrare un mutuo a tasso Libor senza cap. In questo caso la copertura rispetto a un aumento del tasso d'interesse viene garantita da un mix di diverse ipoteche e diverse durate.

Un passo alla volta verso la strategia
Il punto di partenza è il profilo individuale: chi, ad esempio, dà importanza a sicurezza finanziaria e calcolabilità, soddisfa appena i requisiti di sostenibilità di un mutuo (costi degli interessi non superiori a un terzo del reddito lordo) e non ha molta familiarità con i mercati finanziari e dei tassi d'interesse dovrebbe optare per il profilo «stabile». Questa variante prevede una quota elevata di ipoteche a tasso fisso. Chi invece non ha problemi con le oscillazioni dei tassi d'interesse, soddisfa tranquillamente i requisiti di sostenibilità (costi degli interessi inferiori a un quarto del reddito lordo) e ha esperienza in campo di mercati finanziari e dei tassi d'interesse si addice al profilo «orientato al mercato». In tal caso può essere ragionevole una quota maggiore di mutui ipotecari a tasso Libor.

Molti clienti si troveranno probabilmente tra questi due poli e opteranno per la strategia «bilanciato», che prevede un quarto di ipoteca Libor e tre quarti a tasso fisso. L'assegnazione a un profilo ipotecario dovrebbe comunque essere definita in un colloquio personale con il consulente alla clientela.

Non superare il 50% di Libor
Indipendentemente dai singoli casi occorre considerare alcuni principi: i mercati dei tassi d'interesse sono stati caratterizzati negli scorsi anni da eventi difficili da prevedere. L'approvvigionamento dei mercati con abbondante denaro a basso costo ha provocato un forte calo dei tassi Libor. In futuro, però, le cose potrebbero cambiare. «Persino con un profilo ‹orientato al mercato› la quota di ipoteca Libor non dovrebbe superare il 50% del portafoglio», consiglia Oliver Diener. Chi punta sulle ipoteche Libor, in periodi di tassi d'interesse bassi dovrebbe mettere da parte gli interessi risparmiati per poterne poi sopportare di maggiori. È importante anche tenere d'occhio non solo lo sviluppo del Libor, ma anche i tassi d'interesse a lungo termine. Altrimenti si rischia che, in caso di aumento dei tassi, si possa passare a un mutuo ipotecario a lungo termine solo a costi notevolmente maggiori.

Simulazione 2010 - 2020
Una simulazione di tre strategie e tre scenari diversi di andamento dei tassi d'interesse mostra che la strategia ipotecaria «bilanciata » è la più convincente sotto vari aspetti. Se nei prossimi 10 anni si verificasse lo scenario 2 (forte aumento seguito da un appiattimento successivo), questa strategia darà i migliori risultati (vedi tabella). I costi degli interessi totali per questo periodo sono inferiori rispetto a un finanziamento solo a tasso Libor oppure a una combinazione di due ipoteche a tasso fisso per 5 anni. Anche se si dovesse verificare uno degli altri due scenari, questo mix bilanciato garantisce un tasso medio moderato.

In base alla sostenibilità finanziaria è anche importante sapere la rata mensile massima che il cliente può accollarsi. Da questo punto di vista la variante «bilanciata» è sempre quella costantemente mediana. Questa strategia consente, quindi, di evitare rate mensili elevatissime.

La strategia bilanciata appiana le oscillazioni dei tassi d’interesse

La tabella mostra gli effetti di tre diverse strategie ipotecarie (bilanciata, orientata al mercato, stabile) in tre scenari di tassi sul finanziamento di un mutuo ipotecario di 600 000 franchi in dieci anni fino al 2020. Complessivamente, una strategia bilanciata consente di appianare al meglio i periodi di alti e bassi.

Scenario 1: aumento moderato continuo dei tassi d'interesse
Strategia Costi degli interessi Tasso d'interesse medio Rata mensile max. possibile
Bilanciata 184 803 3.08 2 252
Orientata al mercato 171 600 2.86 2 405
Stabile 186 900 3.12 2 020
Scenario 2: forte aumento con appianamento successivo
Strategia Costi degli interessi Tasso d'interesse medio Rata mensile max. possibile
Bilanciata 234 927 3.92 2 909
Orientata al mercato 249 300 4.16 2 530
Stabile 245 400 4.09 2 998
Scenario 3: aumento seguito da appianamento
Strategia Costi degli interessi Tasso d'interesse medio Rata mensile max. possibile
Bilanciata 217 025 3.62 2 583
Orientata al mercato 209 250 3.49 2 430
Stabile 242 400 4.04 2 945

Strategia «bilanciata»
Ipoteca Libor a 3 mesi: 25%
Ipoteca fissa a 5 anni: 35%
Ipoteca fissa a 7 anni: 40%

Strategia «orientata al mercato»
100% in ipoteche Libor a 3 mesi

Strategia «stabile»
100% in due ipoteche fisse a 5 anni

Servizi immobiliari

Abitazioni unifamiliari: in testa il lago di Ginevra

Negli ultimi anni i prezzi delle abitazioni unifamiliari sono aumentati meno di quelli degli appartamenti di proprietà. Questo principalmente perché i lavoratori migranti con un reddito alto preferiscono appartamenti di proprietà in centro. A livello nazionale nell'ultimo decennio le case unifamiliari sono rincarate di circa il 32%, ma a livello regionale esistono forti differenze. A causa del calo della domanda, probabilmente nei prossimi trimestri l'aumento dei prezzi a livello nazionale sarà lieve.

Aumento dei prezzi dalla 1a metà del 2000 in %

Indice 1a metà 2000 = 100

Mutuo ipotecario UBS «rinnovo»

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