Acquistare casa senza rimorsi

Le case di proprietà piacciono. Ma quali documenti occorre verificare prima dell'acquisto?

22.01.2013, Jürg Zulliger (testo), Li Yu et Liu Bo (foto)

Appena il 40 % di tutte le nuove costruzioni arriva sul mercato come unità di piano. E Claudio Saputelli, responsabile delle ricerche immobiliari per UBS, conta che la richiesta resti alta: «Interessi bassi, rischi ridotti rispetto all'andamento dell'economia, bassa disoccupazione e le preferenze di tanti continuano a favorire le abitazioni di proprietà.»

Ma gli esperti si stupiscono che gli interessati spesso si lascino spontaneamente convincere a comprare. Dominik Romang, avvocato di Zurigo e presidente dell'associazione svizzera dei comproprietari (SSTV): «A dir molto, un solo acquirente su dieci richiede un consulto legale.» Ma l'acquisto è una decisione di ampia portata.

Leggere attentamente l'atto costitutivo
Un documento centrale è l'atto costitutivo pubblicamente registrato, che stabilisce le singole unità per piano e le relative quote di valore assegnate, quindi porzioni specifiche del valore complessivo dell'edificio. In una sua parte integrante separata, il piano di ripartizione, sono segnate le singole abitazioni, incluse cantine e porzioni di giardino. «Prima dell'acquisto bisognerebbe insistere per poter leggere l'atto costitutivo a casa, in tutta calma », sottolinea Romang. A volte, infatti, prevede diritti di prelazione e ricorso per i comproprietari in caso di successiva alienazione, che possono ostacolare la locazione o la vendita.

Altrettanto importante è il regolamento della comunione dei comproprietari per piani, che disciplina diritti e doveri quotidiani, come l'uso del giardino e la conduzione dell'assemblea annuale. Inoltre, un po' ovunque esiste un ordine interno. I comproprietari per piani dovrebbero potersi accordare con una simile comunione.

Si dovrebbe anche consigliare agli acquirenti di verificare con cura il contratto di compravendita, che disciplina tutti gli aspetti importanti dell'acquisto: momento della cessione, prezzo, regolazione delle imposte. Particolarmente importante è vedere quanto sia possibile rivalersi sul venditore o sull'imprenditore edile in caso di difetti allo stabile. Per le nuove costruzioni, di solito vengono definiti in una descrizione separata della costruzione materiali e dotazione interna compresi nel prezzo. Più la descrizione delle prestazioni è dettagliata e chiara, meglio è.

Verificare il prezzo di vendita
«È bene far verificare il prezzo di vendita e coinvolgere un esperto che controlli se è necessaria una ristrutturazione», spiega Alfred Ledermann, responsabile di Product Management Lending Solutions di UBS. Entrano in gioco quindi periti con attestato federale, architetti o l'associazione locale dei proprietari fondiari (APF). Per il risanamento e la manutenzione interna di un appartamento è responsabile il singolo proprietario. La struttura portante dell'edificio, la facciata e il tetto spettano invece in comproprietà alla comunione dei comproprietari per piani, che in occasione dell'assemblea annuale può approvare a maggioranza semplice provvedimenti edilizi.

Verificare il fondo di rinnovazione
Spesso dopo 20 o 30 anni si devono fare rinnovazioni da finanziare tramite l'apposito fondo o con una partecipazione diretta ai costi. È quindi consigliabile versare annualmente almeno lo 0,3 % del valore assicurativo dell'edificio nel fondo di rinnovazione, finché questo raggiunge il 6 - 8 % del valore assicurativo stesso. Secondo Saputelli c'è la necessità di recuperare alcuni fondi: «Le abitazioni in affitto più vecchie vengono spesso trasformate in case di proprietà. Questo offre l'opportunità di diventare proprietari, ma spesso mancano le riserve nel fondo di rinnovazione.»

Situazione di mercato

I prezzi crescono anche controvento

Norme più severe sulla riscossione del capitale previdenziale per acquistare una casa e l'applicazione più rigorosa di quelle sui prestiti non hanno fermato i prezzi in crescita sul mercato immobiliare. Nel 3° trimestre 2012 i prezzi per le case unifamiliari sono saliti (+0,9 %) rispetto al trimestre precedente. Rispetto alle altre regioni, l'aumento dei prezzi nella Svizzera orientale è stato il maggiore (+2 %). A Zurigo invece i prezzi sono ristagnati (+0,2 %). Rispetto all'anno precedente il quadro è più omogeneo: le case unifamiliari sono rincarate (+5 - 6 %) nella maggior parte delle regioni.

Prezzi transazioni case unifamiliari per regione negli ultimi 5 anni (2-5 camere, per trimestre) Index 2006 = 100

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