Finanziamento Ipoteche per case di vacanza e immobili a reddito: i passaggi del finanziamento
Qual è l’ipoteca giusta per la vostra casa di vacanza o il vostro immobile a reddito in Svizzera? A cosa bisogna prestare attenzione quando si richiede un finanziamento? Ecco qualche dettaglio in più.
Contenuto:
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- Per realizzare il sogno di avere una propria casa di vacanza occorre più capitale proprio.
- I fondi di previdenza del 2o pilastro e del pilastro 3a non si possono utilizzare.
- Le condizioni di finanziamento sono più rigide rispetto alle abitazioni a uso proprio.
- Occorre esaminare a fondo le implicazioni fiscali delle case di vacanza e degli immobili a reddito.
- Alla conclusione.
Anche le case di vacanza e gli immobili a reddito in Svizzera si possono finanziare con un’ipoteca, ma si applicano regole diverse rispetto al finanziamento di abitazioni a uso proprio. Ad esempio, le e gli acquirenti devono fornire un livello di capitale proprio più elevato e non possono attingere ai fondi di previdenza.
Rispettare le regole di finanziamento per le case di vacanza
Le direttive per il finanziamento di una casa di vacanza sono diverse da quelle per l’abitazione principale: è necessaria una quota di capitale proprio decisamente più alta, di norma almeno il 40%. Il valore d’anticipo inferiore è giustificato con un maggiore pericolo di insolvenza per la banca. In caso di difficoltà finanziarie, le case di vacanza sono le prime a essere vendute, spesso a un prezzo inferiore a quello di acquisto.
Inoltre, a differenza di quanto avviene per le abitazioni a uso proprio, per le case di vacanza non potete utilizzare il capitale della previdenza professionale (2° pilastro) e della previdenza vincolata (pilastro 3a): ciò rende più difficile il finanziamento. Nel calcolo sulla sostenibilità, all’importo del finanziamento viene applicato un tasso d’interesse calcolatorio del 5% annuo come per la casa di proprietà in cui si abita. Questo dovrebbe garantire che il finanziamento poggi su una base solida qualora gli interessi dovessero spiccare il volo. A questo si aggiungono gli ammortamenti annui e le spese di manutenzione e accessorie.
Scegliere il finanziamento giusto per la casa di vacanza
Le case di vacanza non sempre piacciono ai proprietari per tutta la vita. In ogni caso, vengono rivendute più rapidamente rispetto alle abitazioni di proprietà. L’ideale sarebbe pianificare in anticipo la durata dell’utilizzo della casa di vacanza, il che consente di stabilire le durate dell’ipoteca. Se si vende prima del termine concordato, si può incorrere in costi e spese aggiuntive.
Di regola il finanziamento ideale si ottiene combinando ipoteche con durate diverse che siano adatte alla vostra situazione finanziaria, all’immobile e ai vostri obiettivi.
Quanto costa la mia ipoteca?
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Con il calcolatore ipoteche scoprirà in modo semplice e veloce se può permettersi l’immobile desiderato.
Considerate gli aspetti fiscali
L’immobile di vacanza incide sull’imposta sul reddito. Spesso non si trova nel Cantone di residenza, il che obbliga a compilare due dichiarazioni fiscali: una per il luogo di residenza e una per il luogo in cui si trova la casa di vacanza. Se possedete una casa di vacanza, l’amministrazione delle contribuzioni aggiunge al vostro reddito il cosiddetto valore locativo. Il valore locativo è imponibile nel Cantone in cui si trova l’immobile in questione. Se avete affittato la vostra casa di vacanza, il valore locativo sarà sostituito dal reddito da locazione. Per contro, gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione sono deducibili. Se questi costi sono superiori al valore locativo o al reddito da locazione, il reddito imponibile viene ridotto.
Sia l’acquisto sia la vendita di una casa di vacanza implica il pagamento di imposte e commissioni:
- tasse notarili e d’iscrizione al registro fondiario
- imposta sul passaggio di proprietà
- imposta sugli utili da sostanza immobiliare (se dalla vendita si realizza un guadagno)
Ricevere un’offerta di finanziamento per la vostra casa di vacanza
Calcoliamo insieme a voi in un colloquio di consulenza il valore d’anticipo, la sostenibilità e l’ammortamento ottimali per l’immobile che desiderate. Grazie a una pianificazione completa, troveremo assieme il giusto equilibrio tra i vostri desideri, la vostra situazione finanziaria e l’attuale contesto dei tassi d’interesse.
Andamento volatile dei prezzi
I prezzi delle case di vacanza risultano spesso più volatili di quelli degli immobili residenziali e sono soggetti a forti oscillazioni di valore, soprattutto nelle regioni turistiche. Quando l’economia è debole, di solito i prezzi delle case nelle destinazioni di tendenza calano bruscamente.
Effetti dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie
In un referendum del 2012, le svizzere e gli svizzeri hanno votato a favore dell’iniziativa sulle seconde case. Da allora, un massimo del 20% delle proprietà residenziali in un Comune può essere costituito da seconde case. Pertanto, in Comuni che superano tale quota non vengono più concesse licenze per le case secondarie.
Ammortamento dell’ipoteca per la casa di vacanza
Le condizioni di ammortamento per le ipoteche sulle case di vacanza sono più rigide rispetto al finanziamento di un’abitazione a uso proprio. Nel caso delle case di vacanza, ogni anno deve essere ammortizzato almeno l’1% dell’importo dell’ipoteca e l’1% del valore dell’immobile stimato per le spese di manutenzione e accessorie. In caso di acquisto di case di vacanza, gli istituti che concedono l’ipoteca spesso si aspettano che le e i clienti rimborsino gran parte dell’importo entro dieci anni o al momento del pensionamento: per le abitazioni a uso proprio, invece, deve essere ammortizzata solo la seconda ipoteca, che rappresenta circa il 33-34% del valore di mercato.
Analizzare sfide e opportunità
Le opportunità
Gli immobili che acquistate come investimento possono costituire una componente solida del vostro portafoglio. Vi offrono infatti le seguenti opportunità:
- reddito locativo regolare
- diversificazione dei vostri investimenti
- possibile tutela dall’inflazione
- eventuale aumento di valore dell’immobile
Le sfide
Tenete in considerazione le spese e gli altri fattori associati alla proprietà di un immobile a reddito, ossia:
- oneri amministrativi
- le spese per manutenzione e rinnovo
- rischio che un’abitazione resti sfitta
- vendibilità successiva incerta
- valore di rivendita dell’immobile incerto
Rispettare le regole di finanziamento per gli immobili a reddito
Per il finanziamento di un immobile a reddito si applicano regole diverse che per le abitazioni a uso proprio o le case di vacanza. La quota di capitale proprio (almeno il 25%) è più alta rispetto a quello di un’abitazione a uso proprio, ma più bassa rispetto a quello di una casa di vacanza.
Inoltre, non si possono utilizzare i fondi di previdenza del 2o pilastro e del pilastro 3a per finanziare un immobile a reddito. Un’eccezione è possibile se si abita personalmente in una parte dell’immobile.
L’ammortamento annuo è pari ad almeno l’1% dell’importo dell’ipoteca. L’ipoteca per l’immobile a reddito deve essere ammortizzata per almeno due terzi del valore dell’immobile entro i primi dieci anni. Nel corso di una consulenza personale, verificheremo insieme la sostenibilità di un immobile a reddito.
Come si suddividono il capitale proprio e l’ipoteca?
Come si suddividono il capitale proprio e l’ipoteca?
Esempi di capitale proprio:
- risparmi
- anticipo ereditario
Tenete conto degli aspetti fiscali
L’immobile a reddito può avere un impatto sulla vostra situazione reddituale e patrimoniale. L’amministrazione delle contribuzioni aggiunge il reddito da locazione dell’immobile a reddito al vostro reddito imponibile. Il reddito da locazione è imponibile nel Cantone dell’immobile a reddito. Per contro, gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione sono deducibili. Se questi costi sono superiori al reddito da locazione, il reddito imponibile viene ridotto.
Pianificare gli investimenti nel dettaglio
Pianificate con cura il vostro investimento in un immobile a reddito. Siamo al vostro fianco e vi offriamo quanto segue:
- analisi e discussione del vostro profilo di rischio
- analisi e strutturazione dei vostri valori patrimoniali
- strategia di investimento, compresi gli investimenti immobiliari
- calcolo del rendimento da immobili
- calcolo della variazione del reddito imponibile
- calcolo di un importo nominale per la necessità di ristrutturazione
- analisi dell’impatto finanziario degli immobili sfitti
- informazioni di mercato e indicazioni dettagliate sul Comune di ubicazione dell’immobile
Le case di vacanza e gli immobili a reddito hanno una cosa in comune: entrambi richiedono un elevato livello di capitale proprio. C’è però una netta differenza: mentre le considerazioni sul rendimento raramente giustificano l’acquisto di una casa di vacanza, esse rappresentano la motivazione principale per gli immobili a reddito. La decisione d’acquisto richiede un’analisi lucida delle proprie possibilità finanziarie e della propria situazione abitativa, oltre a una valutazione di pro e contro di un acquisto. Una volta che vi sarete fatti un’idea chiara, vi forniremo consulenza sulla pianificazione con offerte di finanziamento concrete.
