Qualora la vendita di un immobile privato dia luogo a un reddito da capitale, quest'ultimo è soggetto all'imposta cantonale sugli utili da sostanza immobiliare. Se in sede di vendita si osservano alcuni criteri è possibile ottenere un determinato risparmio fiscale, in particolare se si ha in programma l'acquisto di un nuovo oggetto, ossia di compiere un cosiddetto acquisto sostitutivo.

Il reddito da capitale imponibile si calcola dalla differenza tra i costi d'investimento iniziali e il ricavo conseguito dalla vendita. Gli investimenti finalizzati a incrementare il valore possono essere sommati ai costi di investimento. Se il ricavo dalla vendita è superiore ai costi di investimento la differenza viene assoggettata all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è funzionale alla durata del possesso: maggiore è l'arco di tempo per cui si è posseduta la casa, minore è l'entità dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Alcuni cantoni effettuano il conteggio per anni non frazionati, altri per mesi. Conviene pertanto tenerlo il più possibile presente nella scelta del momento della vendita. Dato che l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene regolamentata a livello cantonale localmente si applicano aliquote fiscali differenti. Informatevi presso l'autorità fiscale competente in merito alle aliquote attualmente vigenti.

Qualora intendiate investire il ricavo dalla vendita dell'immobile in cui abitate in un nuovo immobile, avete la possibilità di richiedere il differimento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In questo caso il fisco, pur continuando a pretendere il versamento dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, lo differisce temporaneamente. Sebbene l'acquisto sostitutivo non debba avvenire immediatamente dopo la vendita, esistono termini applicabili (da uno a cinque anni a seconda del cantone) entro i quali occorre effettuare l'acquisto della nuova abitazione di proprietà per avere la garanzia del differimento.

Esempio di differimento completo dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in seguito a reinvestimento dell'intero ricavo della vendita:

L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene differita fintanto che l'oggetto sostitutivo è abitato. Il periodo di possesso dei due immobili viene calcolato congiuntamente. A seconda del cantone l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare differita viene ridotta in caso di una vendita successiva dell'oggetto sostitutivo oppure decade (nel cantone di Zurigo, ad esempio, dopo 20 anni).

Per maggiori informazioni contattate il vostro consulente UBS.