Finanziare abitazioni di proprietà Ammortamento dell'ipoteca: quando ha senso?

Cosa vuol dire esattamente ammortamento? Ammortamento è il termine che descrive l'estinzione di un debito, quindi anche l'ipoteca su un'abitazione. Nel caso di una seconda ipoteca, ciò avviene normalmente in diverse tranche. Se la prima ipoteca è fissa, alla fine della sua durata è possibile un rinnovo o un ammortamento in un'unica volta.

Una casa di proprietà può essere finanziata con un'ipoteca fino all'80% del valore di mercato stabilito dalla banca. Fino a due terzi dell'importo vengono finanziati per mezzo della cosiddetta prima ipoteca. La legge non prescrive un suo ammortamento, per cui potete mantenerla per tutto il tempo che volete. La restante parte viene finanziata per mezzo della seconda ipoteca, che deve essere ripagata in un periodo non superiore ai 15 anni.

Ci sono due tipi di ammortamento di un'ipoteca: diretto e indiretto. Nel caso di un ammortamento diretto, il debito viene ridotto di un importo fisso, generalmente ogni trimestre. In questo modo, l'importo del debito e i tassi d'interesse diminuiscono. D'altro canto, nella dichiarazione fiscale l'importo delle detrazioni tende a diminuire, per cui le tasse aumentano.

È possibile calcolare le tranche dell'ammortamento di un'ipoteca in modo semplice: per poter ricavare l'importo annuale, dovete dividere il totale dell'ipoteca per 15 anni. E se l'ammortamento avviene su base trimestrale, occorre dividere la tranche annuale per quattro. Un esempio concreto: la seconda ipoteca di 150 000 franchi deve essere ripagata in un periodo di 15 anni: ciò significa 10 000 franchi all'anno e 2500 franchi a trimestre.

Nel caso di un ammortamento indiretto l'importo da pagare è lo stesso, che si tratti di pagamenti annuali o trimestrali. Le tranche però non vanno alla banca, ma vengono versate in una soluzione previdenziale, che avete costituito in pegno alla banca. Normalmente gli ammortamenti indiretti avvengono nel pilastro 3a. Con gli ammortamenti indiretti accrescete i vostri averi previdenziali e risparmiate ulteriormente sulle imposte, perché i contributi di previdenza possono essere detratti nella dichiarazione fiscale. Il capitale viene liquidato non oltre la data di pensionamento. Per questo motivo l'ipoteca può essere ridotta, se necessario, con l'avere di previdenza.

Dal punto di vista finanziario un ammortamento indiretto è spesso più conveniente di uno diretto. Nel vostro caso ciò dipende dai tassi d'interesse e dalla vostra situazione fiscale personale. L'esempio che segue mostra la differenza tra un ammortamento diretto e uno indiretto. Si basa su un debito di una seconda ipoteca dal valore di 200 000 franchi, il cui ammortamento è previsto dopo 15 anni. Ulteriori previsioni: tasso d'interesse ipotecario del 3%, tasso d'interesse del pilastro 3a 0,05% (analogamente al conto Fisca), aliquota fiscale marginale del 33% (= aliquota fiscale applicata alla prossima unità di reddito - l'imposta sulla sostanza non viene presa in considerazione), pagamenti dell'ammortamento e i relativi versamenti nel pilastro 3a verso la fine dell'anno, e imposte sul capitale sugli averi 3a versati del 6%

Con l'ammortamento della prima ipoteca riducete, esattamente come con la seconda ipoteca, sia i vostri debiti sia gli oneri per gli interessi. Al momento della stipulazione della prima ipoteca è possibile stabilirne il rimborso. Senza un accordo di questo tipo è necessario tenere in considerazione la durata per le ipoteche fisse, poiché un rimborso anticipato di un'ipoteca comporta un indennizzo per scadenza anticipata. Alla fine della durata potete decidere se: ripagare completamente o parzialmente il debito ipotecario o prolungare / rinnovare l'ipoteca. Per le Ipoteche UBS SARON a tasso variabile è possibile un ammortamento mensile (UBS SARON Flex) o ogni 13 mesi (UBS SARON). Diversamente, un rimborso è possibile in qualsiasi momento.