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Les logements en propriété ont la cote. Mais quels documents faut-il vérifier avant d'acheter ?

22.01.2013, Jürg Zulliger (texte), Li Yu et Liu Bo (photo)

Près de 40 % des bâtiments neufs mis sur le marché sont des immeubles à appartements. Et selon Claudio Saputelli, responsable Real Estate Research chez UBS, la demande devrait rester élevée : « Taux bas, conjoncture économique stable, faible taux de chômage et choix de vie d'une majorité de gens continuent à doper les logements en propriété. »

Les experts sont néanmoins surpris par la spontanéité avec laquelle s'opèrent souvent les achats. Dominik Romang, avocat à Zurich et président de l'Association suisse des propriétaires par étage (SSTV) : « Sur dix acheteurs, seul un demande un conseil juridique ». Et pourtant, un tel achat est une décision lourde de conséquences.

Bien lire l'acte constitutif
L'acte constitutif est un document officiel essentiel. Il mentionne clairement les différentes unités et leur attribue des quotesparts dans la valeur globale du bâtiment. Un plan de répartition distinct faisant partie intégrante de l'acte constitutif indique les différents logements, avec les caves et les parties de jardin respectives. « Avant tout achat, il faut insister pour lire et se familiariser avec l'acte constitutif à tête reposée », précise Dominik Romang. Souvent, le document accorde aux propriétaires par étages des droits de préemption et d'opposition en cas de vente ultérieure. Cela peut compliquer la mise en location ou en vente d'un logement.

Le règlement de la propriété par étages relève lui aussi d'une grande importance. Il définit les droits et obligations au quotidien, tels que l'utilisation du jardin et la tenue de l'assemblée annuelle. Un règlement d'ordre intérieur est également souvent en vigueur. Autant dire qu'une bonne entente entre les propriétaires est essentielle.

Les acheteurs ont intérêt à contrôler soigneusement le contrat d'achat. Ce document règle tous les aspects majeurs de la vente : le moment du transfert de propriété, le prix, les impôts. Il est également important de vérifier dans quelle mesure le vendeur ou l'entrepreneur peut être tenu pour responsable des vices du bâtiment. Dans le cas d'un immeuble neuf, un descriptif séparé spécifie généralement les matériaux et équipements intérieurs inclus dans le prix. Plus ce descriptif est détaillé, mieux ce sera.

Vérifier le prix d'achat
« Il est conseillé de vérifier le prix d'achat et de faire appel à un professionnel pour faire le point sur les éventuels besoins de rénovation », note Alfred Ledermann, responsable Product Management Lending Solutions chez UBS. On peut consulter un expert breveté, un architecte ou l'antenne locale de l'association des propriétaires fonciers. Le propriétaire de l'appartement est responsable de l'assainissement et de l'entretien de l'intérieur de son propre logement. La structure du bâtiment, la façade et la toiture appartiennent en revanche conjointement aux copropriétaires. La communauté peut décider de mesures d'assainissement à la majorité simple des voix lors de l'assemblée annuelle.

Contrôler le fonds de rénovation
Au bout de 20 à 30 ans, souvent des rénovations s'imposent. Les propriétaires doivent les financer par un fonds de rénovation ou par une participation directe aux frais. Il est donc conseillé de verser chaque année au moins 0,3 % de la valeur d'assurance du bâtiment au fonds de rénovation, jusqu'à le doter d'une somme représentant 6 à 8 % de la VA. Selon Claudio Saputelli, ces fonds sont souvent sous-alimentés : « Nombre de vieux logements locatifs sont transformés en logements en propriété. Une belle opportunité de devenir propriétaire ! Mais gare aux fonds de rénovation insuffisamment approvisionnés. »

Situation du marché 

Hausse des prix malgré tout irrémédiable

Ni le renforcement des réglementations en matière de prélèvement du capital de prévoyance pour l'achat d'une maison, ni l'application plus stricte des normes d'avance n'ont réussi à stopper l'inflation sur le marché de l'immobilier. Au troisième trimestre 2012, les maisons individuelles ont renchéri de 0,9 % par rapport au trimestre précédent. C'est en Suisse orientale que la hausse a été la plus forte (+2 %). A Zurich, les prix sont restés constants (+0,2 %). Par rapport à 2011, le tableau est plus homogène et le prix des maisons individuelles a augmenté entre 5 et 6 % dans la plupart des régions.

Prix des maisons individuelles par région au cours des 5 dernières années, 2 à 5 chambres, trimestriel Index 2006 = 100

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