Diversifiez vos hypothèques!

Rester un propriétaire serein grâce à une stratégie hypothécaire équilibrée.

14.12.2010, Jürg Zulliger (texte) et Paul D. Scott (photo)

En matière d'hypothèques, il en va comme pour les placements: afin de répartir les risques, il ne faut jamais placer tous ses oeufs dans le même panier. Aucun investisseur sérieux ne placerait toute sa fortune dans un seul papier-valeur. Oliver Diener, spécialiste en hypothèques chez UBS, le confirme: «Prenons une hypothèque de 600 000 francs: il est sage de la diviser, par exemple, en trois tranches de 200 000 francs.»

Combiner des hypothèques fixes et Libor
Un propriétaire peut combiner à son gré des hypothèques fixes de différentes échéances et des hypothèques Libor. Cellesci, fondées sur le taux monétaire du même nom, ont gagné en importance au cours de ces dernières années, caractérisées par des taux bas. Les taux Libor sont ajustés à l'évolution du marché tous les trois ou six mois.

D'ordinaire, les hypothèques Libor, à échéance courte, sont toujours plus avantageuses que les hypothèques fixes de longue durée. En contrepartie, les hypothèques fixes favorisent la sécurité du budget. Mais il est possible d'associer à une hypothèque Libor une couverture (cap) afin de se prémunir contre une hausse significative de taux. Cependant, en cas de diversification judicieuse des hypothèques, il est tout à fait envisageable d'inclure une hypothèque Libor sans «cap». C'est donc en combinant plusieurs hypothèques et échéances que vous vous prémunirez contre la hausse des taux.

Une stratégie progressive
Même si actuellement les taux sont bas, vous auriez tout intérêt à équilibrer vos hypothèques. Lorsque les décisions de refinancement sont étalées dans le temps, le risque d'être confronté subitement au renouvellement de l'ensemble de ses hypothèques dans un contexte de taux élevés est éliminé. Il convient donc de trouver la composition qui corresponde le mieux à votre profil et qui soit en adéquation avec la situation actuelle des taux ainsi qu'avec les prévisions.

Considérez d'abord votre profil: si vous privilégiez la sécurité du budget et la prévisibilité, mais que vos possibilités financières sont limitées (la charge d'intérêt ne doit pas excéder un tiers du revenu brut) et que vous n'êtes guère familiarisé avec les marchés financiers et les taux, vous opterez pour la stabilité. Cette variante prévoit une part élevée d'hypothèques fixes. Si, par contre, les variations de taux ne vous préoccupent pas, que vos ressources financières satisfont aux règles (charge d'intérêt représentant moins d'un quart du revenu brut) et que les marchés financiers et les taux vous sont familiers, votre profil sera plutôt orienté vers le marché - une part plus élevée d'hypothèques Libor est alors tout à fait envisageable.

Mais bon nombre de clients se situent entre ces deux pôles et optent, par conséquent, pour une stratégie équilibrée: un quart d'hypothèques Libor et trois quarts d'hypothèques fixes. Votre conseiller vous classera dans un profil hypothécaire spécifique au cours d'un entretien.

Ne pas dépasser 50% de Libor
Néanmoins, des principes généraux sont à observer. Le marché des taux s'est caractérisé au cours de ces dernières années par des événements difficilement prévisibles. L'affluence de financements peu onéreux à entraîné des taux Libor particulièrement bas. Mais la situation peut fort bien changer. «Même si le profil du client est orienté vers le marché, la part Libor ne devrait pas excéder 50% de son portefeuille», recommande Oliver Diener. Si vous optez pour des hypothèques Libor, vous seriez avisé de mettre de l'argent de côté lorsque les taux sont bas afin de pouvoir supporter de futures hausses. Il est important d'observer à la fois l'évolution du Libor et de scruter celle des taux dont l'échéance est plus lointaine. Sinon, en cas de hausse, le passage à des hypothèques fixes de longue durée risque d'occasionner des frais élevés.

Simulation de 2010 à 2020
En matière de taux, la simulation de trois stratégies et de trois scénarios met en évidence les avantages d'une stratégie «équilibrée »: si, au cours des dix prochaines années, le scénario n° 2 s'impose (forte hausse, suivie d'un tassement), cette stratégie est la plus favorable pour le client (voir le tableau). Sur cette période, la charge totale est plus faible qu'un pur financement de type Libor ou que la succession de deux hypothèques fixes de cinq ans. Mais même si l'un des deux autres scénarios venait à s'imposer, cette combinaison équilibrée laisse espérer un taux moyen modéré.

Selon la capacité financière du client, il importe également de déterminer la charge mensuelle maximale qu'il peut supporter. Vue sous cet angle, la variante dite «équilibrée» se maintient toujours à une bonne moyenne. Avec cette stratégie, le client évite des montants mensuels trop élevés.

Une stratégie équilibrée pour stabiliser les taux

Le tableau indique les effets des trois stratégies (équilibrée, orientée vers le marché, stable) sur le financement d'une hypothèque de 600 000 francs sur dix ans - jusqu'en 2020. Une stratégie équilibrée est celle qui s'avère la plus efficace pour stabiliser les fluctuations de taux vers le haut ou le bas.

Scénario de taux n° 1: hausse continue modérée
Stratégie Charges d'intérêt Taux moyen Charge mensuelle max.
équilibrée 184 803 3.08 2 252
Orientée vers le marché 171 600 2.86 2 405
Stable 186 900 3.12 2 020
Scénario de taux n° 2: forte hausse suivie d'un tassement
Stratégie Charges d'intérêt Taux moyen Charge mensuelle max.
équilibrée 234 927 3.92 2 909
Orientée vers le marché 249 300 4.16 2 530
Stable 245 400 4.09 2 998
Scénario de taux n° 3: hausse suivie d'un tassement
Stratégie Charges d'intérêt Taux moyen Charge mensuelle max.
équilibrée 217 025 3.62 2 583
Orientée vers le marché 209 250 3.49 2 430
Stable 242 400 4.04 2 945

Stratégie «équilibrée»
Hypothèque Libor 3 mois: 25%
Hypothèque fixe 5 ans: 35%
Hypothèque fixe 7 ans: 40%

Stratégie «orientée vers le marché»
100% en hypothèques Libor 3 mois

Stratégie «stable»
100% en deux hypothèques fixes de 5 ans

Immo-service 

Maisons individuelles: l'Arc lémanique en ascension

Ces dernières années, le prix des appartements a connu une évolution supérieure à celle des maisons individuelles. Car les étrangers ayant des bons salaires préfèrent les appartements. En Suisse, les maisons individuelles ont augmenté de près de 32% ces 10 dernières années, avec de grandes disparités régionales. Suite à la baisse de la demande, les prix ne devraient guère augmenter au plan national au cours des prochains trimestres.

Evolution depuis le 1er semestre 2000 (index 100)

Index 1. Jahreshälfte 2000 = 100

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