La possession d'un bien immobilier influence votre situation fiscale à plusieurs égards. Qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente, des impôts et des redevances sont perçus. Les impôts restent d'ailleurs d'actualité pendant toute la durée de possession d'un bien. Il est possible néanmoins de réduire votre charge fiscale de différentes manières.

Impôt sur le revenu

Posséder un logement a deux types de conséquences sur vos impôts. D'un côté, vous devez déclarer, en tant que revenu, la valeur locative de votre bien immobilier, que l'administration fiscale considère comme un revenu fictif. De l'autre côté, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien du logement. Le mode de calcul de la valeur locative et des frais d'entretien déductibles varie selon les cantons.

Impôt sur la fortune

Dans le cas de l'impôt sur la fortune, vous devez déclarer votre logement en tant que fortune. Seule sa valeur fiscale, et non sa valeur sur le marché immobilier sera prise en compte. En contrepartie, vous pouvez déduire le montant de votre dette hypothécaire, souvent plus élevé.

Quelques chiffres concrets

La famille Egger habite, avec ses deux jeunes enfants dans le canton de Zurich. Par une activité lucrative dépendante, le couple a un revenu imposable moyen de 110 000 CHF.

Les Egger amortissent directement 5200 CHF par an. En 20 ans, la famille Egger aura économisé 46 914 CHF d'impôts au total* en amortissement direct.

* Les taux d'impôt varient en fonction des communes. Le calcul tient compte de la valeur du bien immobilier, des intérêts hypothécaires déductibles, des frais d'entretien, ainsi que de leurs conséquences sur l'impôt sur le revenu et sur la fortune. Notre exemple se base sur les conditions en vigueur dans la région d'Adliswil, dans le canton de Zurich.

Grâce à des versements réguliers sur votre compte prévoyance (pilier 3A), comme le Fisca UBS, vous obtenez des rendements intéressants, exempts d'impôts, et vous consolidez votre prévoyance vieillesse. Les montants versés sont entièrement déductibles de votre revenu imposable. Et, du fait que les intérêts débiteurs demeurent élevés, vous bénéficiez pleinement de vos possibilités de déductions fiscales. Cette solution est particulièrement intéressante en cas de progressivité importante de l'impôt.

Conclusion: au moyen de l'amortissement indirect, vous pouvez économiser des impôts supplémentaires.

Contrairement aux coûts visant à augmenter la valeur d'un bien immobilier, les charges de rénovation et d'entretien liées au maintien de cette valeur sont déductibles de l'impôt sur le revenu. Dans votre déclaration d'impôts, vous pouvez déduire soit les frais effectifs, soit un montant forfaitaire. En outre, en procédant de manière judicieuse, vous pouvez encore optimiser votre charge fiscale: par exemple, si vous avez prévu plusieurs rénovations mineures, il est conseillé de les effectuer la même année, à condition cependant que la totalité des frais soit supérieure à la déduction forfaitaire. Par contre, il est préférable de répartir sur plusieurs années des rénovations plus importantes afin de profiter plus longtemps des déductions effectives.

Important: Vous devez impérativement conserver les pièces justificatives des investissements visant à augmenter la valeur de votre bien immobiliers En effet, en cas de vente, vous pourrez faire valoir ces frais: ils s'ajouteront au montant de votre investissement initial dans le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers. Votre gain en capital étant moindre, l'impôt sur le gain immobilier diminuera.

Le calcul du gain en capital imposable se fonde sur la différence entre l'investissement initial et le produit de la vente. Les investissements visant à augmenter la valeur d'un bien immobilier s'ajoutent à l'investissement initial. Si le produit de la vente est supérieur à ce dernier, la différence est soumise à l'impôt sur les gains immobiliers.
L'impôt sur les gains immobiliers dépend de la durée de possession du bien. Plus cette durée est longue, plus il diminue. Certains cantons se basent sur les années entières, d'autres sur les mois. Il vaut donc la peine de choisir judicieusement le moment où la vente aura lieu. L'impôt sur les gains immobiliers est réglementé au niveau cantonal, avec des taux qui peuvent différer. Renseignez-vous sur les taux en vigueur auprès de votre autorité fiscale.

Si vous réinvestissez le produit de la vente dans l'acquisition d'un nouveau bien immobilier, vous pouvez demander aux autorités fiscales un report de l'impôt sur les gains immobiliers. Les autorités fiscales taxeront vos gains immobiliers, mais le paiement effectif de cet impôt sera provisoirement suspendu. Pour bénéficier de ce report, il n'est pas nécessaire que le remploi soit immédiat. A cet égard, les cantons appliquent des temps d'attente différents, allant de un à cinq ans.

Exemple de report intégral de l'imposition sur les gains immobiliers, le produit de la vente du bien immobilier ayant été entièrement réinvesti:

Tant que le propriétaire occupe lui-même le nouvel objet acquis, l'imposition des gains immobiliers demeure suspendue. Les durées d'occupation des deux objets sont alors cumulées. Selon les cantons, si l'objet affecté au remploi est vendu ultérieurement, l'impôt différé sur les gains immobiliers se voit réduit ou annulé (dans le canton de Zurich, par exemple, après 20 ans).

Pour de plus amples informations, contactez votre conseiller UBS.