Wohnungskauf ohne Reue

Eigentumswohnungen sind beliebt. Doch welche Dokumente gilt es vor dem Kauf zu prüfen?

22.01.2013, Jürg Zulliger (Text) und Li Yu und Liu Bo (Bild)

Knapp 40 Prozent aller Neubauten kommen als Stockwerkeinheiten auf den Markt. Und Claudio Saputelli, Leiter Immobilienresearch bei UBS, rechnet damit, dass die Nachfrage hoch bleibt. «Tiefe Zinsen, geringe Risiken punkto Wirtschaftsentwicklung, relativ wenige Arbeitslose und die Präferenzen vieler Menschen sprechen weiterhin für Eigentumswohnungen.»

Fachleute staunen jedoch, dass sich Interessenten oft spontan zu einem Kauf hinreissen lassen. Dominik Romang, Rechtsanwalt in Zürich und Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands (SSTV): «Von zehn Käufern nimmt wohl nur einer rechtliche Beratung in Anspruch.» Dabei stellt ein Kauf einen weitreichenden Entscheid dar.

Begründungsakt sorgfältig lesen
Ein zentrales Dokument ist der öffentlich beurkundete Begründungsakt. Er legt die einzelnen Stockwerkeinheiten fest und weist ihnen Wertquoten zu, also bestimmte Anteile am Gesamtwert des Gebäudes. Auf einem separaten Aufteilungsplan, der als Bestandteil der Begründungsurkunde geführt wird, sind die einzelnen Wohnungen inklusive Keller und Gartenanteilen eingezeichnet. «Vor dem Kauf sollte man darauf bestehen, den Begründungsakt zu Hause in Ruhe lesen zu können», betont Romang. Manchmal sieht das Dokument im Fall einer späteren Veräusserung Vorkaufs- und Einspracherechte der Stockwerkeigentümer vor. Das kann es erschweren, eine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen.

Genauso wichtig ist das Reglement der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft, das die Rechte und Pflichten im Alltag festlegt, etwa die Nutzung des Gartens sowie die Durchführung der jährlichen Versammlung. Zusätzlich gibt es vielerorts eine Hausordnung. Als Stockwerkeigentümer sollte man sich mit einer solchen Gemeinschaft arrangieren können.

Weiter tun Käufer gut daran, den Kaufvertrag gründlich zu prüfen. Diese Urkunde beinhaltet alle wesentlichen Aspekte des Kaufs: Zeitpunkt der Übergabe, Preis, Regelung von Steuern. Vor allem gilt es die Frage zu klären, inwiefern der Verkäufer oder der Bauunternehmer für Mängel am Objekt belangt werden kann. Bei Neubauten ist meist in einem separaten Baubeschrieb definiert, welche Materialien und welche Innenausstattung im Preis inbegriffen sind. Je detaillierter und klarer der Leistungsbeschrieb, desto besser.

Kaufpreis verifizieren
«Es ist ratsam, den Kaufpreis verifizieren zu lassen und einen Fachmann beizuziehen, der einen allfälligen Renovationsbedarf des Gebäudes überprüft», meint Alfred Ledermann, Leiter Product Management Lending Solutions bei UBS. Dafür kommen Bewerter mit eidgenössischem Fachausweis, Architekten oder der lokale Hauseigentümerverband (HEV) infrage. Die Sanierung und der Unterhalt des Inneren einer Wohnung liegen in der Verantwortung des einzelnen Eigentümers. Tragkonstruktion des Gebäudes, Fassade und Dach befinden sich im gemeinsamen Miteigentum der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Notwendige bauliche Massnahmen kann die Gemeinschaft an der Jahresversammlung mit einfachem Mehr beschliessen.

Erneuerungsfonds prüfen
Nach 20 bis 30 Jahren fallen oft Renovationen an. Diese müssen Stockwerkeigentümer aus dem Erneuerungsfonds oder über eine direkte Kostenbeteiligung finanzieren. Es empfiehlt sich daher, jährlich mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts in den Erneuerungsfonds einzuzahlen - bis dieser mit 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswerts dotiert ist. Laut Saputelli besteht bei manchen Fonds Nachholbedarf. «Aus älteren Mietwohnungen werden oft Eigentumswohnungen gemacht. Das bietet die Chance, Wohneigentümer zu werden. Doch oft fehlen die Rücklagen im Erneuerungsfonds.»

Marktstand

Preiswachstum trotz Gegenwind

Weder die verschärften Vorschriften beim Bezug von Vorsorgekapital für einen Hauskauf noch die striktere Anwendung der Belehnungsnormen konnten das Preiswachstum auf dem Immobilienmarkt stoppen. Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser stiegen im dritten Quartal 2012 an; gegenüber dem Vorquartal legten sie um 0,9 Prozent zu. Im regionalen Vergleich war die Preissteigerung in der Ostschweiz am stärksten (plus 2 Prozent). In Zürich stagnierten die Preise (plus 0,2 Prozent). Im Vorjahresvergleich ist das Bild homogener: So verteuerten sich Einfamilienhäuser in den meisten Regionen um 5 bis 6 Prozentpunkte.

Transaktionspreise Einfamilienhäuser nach Regionen in den letzten 5 Jahren, 2 bis 5 Zimmer, vierteljährlich Index 2006 = 100

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