Hypotheken richtig mixen

Mit einer ausgewogenen Hypothekenstrategie können Sie Ihr Eigenheim sorgenfrei geniessen.

14.12.2010, Jürg Zulliger (Text) und Paul D. Scott (Bild)

Hypotheken sind wie Geldanlagen: Aus Gründen der Risikoverteilung sollte man nie alles auf eine Karte setzen. Kein vernünftiger Anleger würde sein ganzes Vermögen in ein einziges Wertpapier investieren. Oliver Diener, Hypothekenspezialist bei UBS, sagt dazu: «Bei einer Hypothek in Höhe von 600 000 Franken empfiehlt sich zum Beispiel eine Dreiteilung auf Tranchen à 200 000 Franken.»

Fest- und Liborhypotheken kombinieren
Eigenheimbesitzer können Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten sowie Libor-Hypotheken beliebig kombinieren. Libor-Hypotheken, die sich nach dem Geldmarktzins Libor richten, haben in der Tiefzinsphase der letzten Jahre stark an Bedeutung gewonnen. Ihr Zins wird der Marktentwicklung alle drei oder sechs Monate angepasst (3- oder 6-Monats-Libor).

In einem normalen Zinsumfeld sind Libor-Hypotheken mit kurzen Laufzeiten immer günstiger als Festhypotheken mit langen Laufzeiten. Umgekehrt versprechen Festhypotheken Budgetsicherheit während der Laufzeit. Bei Libor-Hypotheken kann man allerdings eine Zinsabsicherung (Cap) einbauen und sich so vor starken Zinssteigerungen schützen. Im Rahmen eines gut diversifizierten Hypothekenmix ist es aber durchaus vertretbar, eine Libor-Hypothek ohne Cap beizumischen. Die Absicherung vor einem Zinsanstieg wird in diesem Fall durch die Mischung verschiedener Hypotheken und Laufzeiten gewährleistet.

Schritt für Schritt zur Strategie
Auch bei aktuell tiefen Zinsen ist ein ausgewogener Hypothekarmix meist sinnvoll. Wenn Entscheide zur Neufinanzierung auf der Zeitachse verteilt sind, eliminiert man nämlich das Risiko, die ganze Hypothek eines Tages in einem Umfeld hoher Zinsen neu finanzieren zu müssen. Es gilt also, den Mix zu finden, der zum persönlichen Profil passt und auf die aktuellen Zinssituationen und die Prognosen abgestimmt ist.

Ausgangspunkt ist das individuelle Profil: Wer zum Beispiel Budgetsicherheit und Kalkulierbarkeit als wichtig erachtet, die Voraussetzung der Tragbarkeit nur knapp erfüllt (Zinskosten sollten nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens betragen) und mit Finanz- und Zinsmärkten wenig vertraut ist, sollte sich für das Profil «stabil» entscheiden. Diese Variante sieht einen hohen Anteil an festverzinslichen Hypotheken vor. Wer hingegen kein Problem mit Zinsschwankungen hat, die Tragbarkeitsregeln spielend erfüllt (die Zinskosten betragen weniger als einen Viertel des Bruttoeinkommens) und über Erfahrung in Sachen Finanz- und Zinsmärkte verfügt, gehört ins Profil «marktorientiert» - für solche Hypothekarschuldner kann ein erhöhter Anteil an Libor-Hypotheken durchaus sinnvoll sein.

Viele Kunden dürften irgendwo zwischen diesen beiden Polen liegen und sich für die Strategie «ausgewogen» entscheiden, welche einen Viertel Libor- und drei Viertel Festhypotheken vorsieht. Die Zuordnung zu einem Hypothekarprofil sollte in jedem Fall individuell im Gespräch mit dem Kundenberater festgelegt werden.

50 Prozent Libor nicht überschreiten
Unabhängig vom Einzelfall sind einige Grundsätze zu beachten. Die Zinsmärkte warenin den vergangenen Jahren von Ereignissen geprägt, welche sich nur schwer vorhersehen liessen. Die Versorgung der Märkte mit reichlich billigem Geld führte zu sehr tiefen Libor-Sätzen. Dies könnte sich in Zukunft aber wieder ändern. «Selbst bei einem Profil ‹marktorientiert› tut der Kunde gut daran, einen Libor-Anteil von 50 Prozent an seinem Portfolio nicht zu überschreiten», rät deshalb Oliver Diener. Wer auf Libor-Hypotheken setzt, sollte zudem die Zinseinsparungen in Tiefzinsphasen auf die hohe Kante legen - um später auch höhere Zinsen tragen zu können. Wichtig ist auch, nicht nur die Entwicklung des Libors, sondern auch die längerfristigen Zinssätze sorgfältig zu beobachten. Sonst riskiert man, dass bei steigenden Zinsen ein Wechsel in längerfristige Festhypotheken nur noch zu deutlich höheren Kosten möglich ist.

Simulation 2010 bis 2020
Eine Simulation von drei verschiedenen Strategien und drei unterschiedlichen Zinsszenarien zeigt, dass die Hypothekarstrategie «ausgewogen» unter mehreren Aspekten überzeugend abschneidet: Falls in den nächsten zehn Jahren das Zinsszenario 2 (starker Anstieg, gefolgt von sukzessiver Abflachung) eintritt, fährt der Hypothekarkunde mit dieser Strategie am besten (siehe Tabelle). Die gesamten Zinskosten für die entsprechende Periode liegen tiefer als mit einer reinen Libor-Finanzierung oder einer Folge von zwei 5-Jahres-Festhypotheken. Auch wenn eines der beiden anderen Szenarien eintreten sollte, verspricht solch ein ausgewogener Mix einen moderaten Durchschnittszins.

Je nach finanzieller Belastbarkeit spielt auch die Frage eine massgebliche Rolle, wie hoch die maximale monatliche Belastung ausfällt. Aus diesem Blickwinkel befindet sich die Variante «ausgewogen» konstant im Mittelfeld. Das bedeutet, dass sich mit solch einer Strategie monatliche Höchstbelastungen vermeiden lassen.

Ausgewogene Strategie glättet Zinsschwankungen

Die Tabelle zeigt, wie sich drei verschiedene Hypothekenstrategien (ausgewogen, marktorientiert, stabil) in drei Zinsszenarien auf die Finanzierung einer Hypothek von 600 000 Franken über zehn Jahre bis 2020 auswirken. Mit einer ausgewogenen Strategie lassen sich Hochs und Tiefs insgesamt am besten glätten. 

Zinsszenario 1: stetige moderate Zinserhöhung
Strategie Zinskosten Durchschn. Zinssatz Monatl. Maximalbelastungs-
satz
ausgewogen 184 803 3.08 2 252
marktorientiert 171 600 2.86 2 405
stabil 186 900 3.12 2 020
Zinsszenario 2: starker Anstieg mit sukzessiver Abflachung
Strategie Zinskosten Durchschn. Zinssatz Monatl. Maximalbelastungs-
satz
ausgewogen 234 927 3.92 2 909
marktorientiert 249 300 4.16 2 530
stabil 245 400 4.09 2 998
Zinsszenario 3: Anstieg mit anschliessender Abflachung
Strategie Zinskosten Durchschn. Zinssatz Monatl. Maximalbelastungs-
satz
ausgewogen 217 025 3.62 2 583
marktorientiert 209 250 3.49 2 430
stabil 242 400 4.04 2 945

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Preisanstieg seit der 1. Jahreshälfte 2000 in %

Index 1. Jahreshälfte 2000 = 100

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