Das «Stöckliprinzip» neu interpretiert

Anbauen, aufstocken, aufteilen: Die meisten Häuser bergen Potenzial für neue Nutzungen - etwa als Mehrgenerationenhaus.

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22.07.2013, Jürg Zulliger (Text), Marcus Gaab / Trunk Archive (Bilder)

Die Parzelle der Familie Arn misst über 2300 Quadratmeter Fläche und liegt im Mittelland, zwischen Bern und Solothurn. In den Baumkronen rauscht der Wind, man hört Vögel zwitschern. Es scheint, als ob die Zeit hier stehen geblieben sei. Traditionelle Bauernstöckli sind weit verbreitet. Doch es findet sich auch ein Beispiel für eine zeitgenössische Interpretation des «Stöckliprinzips »: Erika Arn empfand den Unterhalt für Haus und Garten als zu aufwendig. Das Einfamilienhaus wurde ihr nach dem Wegzug der Kinder zu gross. Ihre beiden Söhne stemmten sich jedoch gegen einen Verkauf und wollten das wunderbare Anwesen im Familienbesitz behalten.

Vom Einfamilien- zum Zweifamilienhaus
Ein kleiner Architekturwettbewerb brachte eine kluge Lösung hervor: Das 1968 vom Solothurner Architekten Peter Bühlmann erstellte Einfamilienhaus wird energetisch verbessert, bleibt aber sonst, wie es ist. Schliesslich zeugt es von der regionalen Baukultur und erinnert als Stahl-, Glas- und Betonbau an die Architektur der Moderne, etwa im Stil eines Mies van der Rohe. Weil die Parzelle grosszügige Landreserven bietet, liess Familie Arn einen neuen, zusätzlichen Holzpavillon errichten. Der Anbau ist hindernisfrei, als eingeschossiges Gebäude mit Flachdach konzipiert, ausgeführt in Holz und rundum verglast. Der Bau wirkt freundlich, leicht und transparent.

Nähe und Distanz
Er bildet nun das neue Altersrefugium für Erika Arn, während einer ihrer Söhne das bestehende Haupthaus übernahm. Dort leben jetzt der Sohn, die Schwiegertochter und zwei kleine Kinder. Es ist eine vernünftige Nähe auf Distanz. «Ich schlüpfe nicht in die Rolle der Kinderkrippe», betont Erika Arn. «Umgekehrt erwarte ich jedoch auch nicht, dass die Jungen eine Funktion als Spitex übernehmen.»

«In der Schweiz stehen gesamthaft mehr als 800 000 Einfamilienhäuser», weiss Mariette Beyeler, Architektin aus Lausanne und Autorin des viel beachteten Buchs «Weiterbauen ». Die Mehrheit der Eigenheime ist für die Familienphase im Alter zwischen 35 und 50 ausgelegt. De facto erstreckt sich aber die spätere Nutzung über eine viel längere Zeitphase. Weil die meisten Schweizer Wohnhäuser in die Jahre gekommen sind, werden sie heute oft nur von Ein- oder Zweipersonenhaushalten belegt. Fast jede dritte Person im Alter zwischen 65 und 80 Jahren und jede fünfte über 80 Jahren wohnt im Einfamilienhaus. Das sei erfreulich, meint Mariette Beyeler. «Doch die Bausubstanz dieser Häuser könnte mit einigen Eingriffen oft besser genutzt werden », meint sie. «So, dass der Wohnraum den Bedürfnissen älterer Menschen Rechnung trägt und erst noch Platz für die jüngere Generation geschaffen wird.» Bei den meisten Häusern fänden sich vielfältige Möglichkeiten für ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück, für Aufstockungen oder Anbauten.

Was ist zu beachten, wenn man aus seinem Einfamilien- ein Mehrfamilienhaus machen will? «Bei der Planung gilt es, pragmatisch zu sein. Man sollte nicht von einem allzu engen Zusammenleben ausgehen», empfiehlt Mariette Beyeler. Selbst wenn sich Eltern und Kinder ein Haus teilen, würde die Architektin ein Zweifamilienkonzept genau gleich entwerfen, wie wenn es sich um an extern vermietete Wohneinheiten handelte. Das setzt beispielsweise zwei separate, möglichst sichtgeschützte Eingänge voraus. Ebenso wichtig ist ein eigener privater Aussenraum, sei es auf einer Terrasse oder im Garten.

Flexible Eigentumswohnungen
Anders ist die Ausgangslage im Fall von Stockwerkeinheiten in Mehrfamilienhäusern, die sich nicht unten oder rechts und links anbauen lassen. Hier erscheint es schwieriger, das Heim je nach Lebensphase anders zu organisieren. Mariette Beyeler sieht aber auch hier einen Lösungsansatz: flexible Eigentumswohnungen. Solche Wohnhäuser umfassen pro Stock nicht mehrere, sondern nur eine Wohnung. Und das Treppenhaus sollte aussen angebracht sein. Dies schafft die Möglichkeit, jedes Geschoss über zwei separate Eingänge zu erschliessen. Wenn zudem nicht alle Innenwände statisch tragend sind, lässt die Wohnung später flexible Anpassungen zu, etwa zur Untervermietung oder als Mehrgenerationenwohnung. Ein solches architektonisches Konzept könnte sich schon bald als echtes «Zukunftshaus» erweisen.

Marktstand  

Preise dürfen weiter ansteigen

Die realen (inflationsbereinigten) Transaktionspreise für Eigentumswohnungen haben 2012 in allen Schweizer Regionen wieder stark zugelegt. Die mittlere reale Wachstumsrate betrug landesweit über 7 Prozent und war vor allem durch den Transaktionspreisanstieg von 11,6 Prozent um den Genfersee getrieben. Zürich und Innerschweiz lagen mit 6,7 Prozent Wachstum im Durchschnitt, während sogar die Schlusslichter Nordwestschweiz und Bern noch immer rund 4,5 Prozent verzeichneten. Trotz der günstigen Finanzierungsbedingungen und der anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilien erwarten wir für das Jahr 2013 deutlich tiefere Wachstumsraten. Für eine Preiskorrektur bedarf es aber zuerst einer Normalisierung im Zinsumfeld.


Im Vergleich zu einem Neubau an ähnlich guter Lage sind Umnutzungen bestehender Gebäude auch finanziell interessant. Für die Finanzierung bietet Ihnen beispielsweise die UBS Hypothek «renovation» attraktive Sonderkonditionen. Wer energieeffizient renoviert, den belohnt UBS ausserdem bis zum 31. Dezember 2013 mit einer Cashprämie zwischen 2500 und 8500 Franken.