UBS Hypotheken
Glossar.

 

Amortisation

Unter Amortisation versteht man die ratenweise Rückzahlung einer Schuld. Üblicherweise werden Hypotheken mit rund 1% pro Jahr zurückbezahlt. Die Zweite Hypothek sollte innerhalb von 15 Jahren bzw. spätestens bei Erreichen des Rentenalters amortisiert sein. Die Rückzahlung kann als Direkte Amortisation oder Indirekte Amortisation vereinbart werden.

Anlagekosten

Unter den Anlagekosten versteht man entweder a) die Gestehungskosten bei der Erstellung eines Neubaus, wie Land-, Bau- sowie Umgebungs- und Baunebenkosten (z.B. Gebühren, Baukreditzinsen oder b) den Kaufpreis einer bestehenden bzw. schlüsselfertigen Liegenschaft.

Wert vermehrende Investitionen werden ebenfalls den Anlagekosten hinzugerechnet. Die Anlagekosten werden u.a. zur Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer herangezogen.

Ausbaustandard

Der Ausbaustandard wird primär definiert durch die verwendeten Materialien (z.B. Marmor) und die Ausstattung der Liegenschaft. Beispiele dafür sind: Cheminée, Schwedenofen, elektrische Storen, zusätzliche Nasszellen, Anzahl Einbauschränke usw. Der Ausbaustandard hat einen Einfluss auf den Preis/Wert einer Immobilie.

Bauzone

Bauzonen sind Gebiete, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt. Die Bauzone kennt verschiedene Nutzungseinschränkungen, z.B. Kernzone, Wohnzone, Industrie- und Gewerbezone usw. Ausserhalb der festgelegten Bauzonen sind in der Schweiz nur landwirtschaftliche und standortgebundene Bauten zulässig.

Belehnung

Die Belehnung bezeichnet das Verhältnis zwischen Höhe der Hypothek und Anlagekosten bzw. Verkehrswert der Liegenschaft. Die Belehnungshöhe wird in Prozenten ausgedrückt. Selbstgenutzte Wohnliegenschaften (Hauptdomizil) werden in der Regel bis zu 80% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes belehnt, d.h., der Käufer erhält bei einer Liegenschaft im Wert von CHF 500 000 grundsätzlich eine Hypothek von CHF 400 000 bzw. er muss Eigenmittel von CHF 100 000 aufbringen.

Bürgschaft

Vertragliche Verpflichtung des Bürgen gegenüber dem Gläubiger des Hauptschuldners, für dessen Schuld (Hauptschuld) einzustehen. Zweck der Bürgschaft ist die Sicherung der Hauptschuld.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothekarschuld durch die vereinbarten Amortisationsleistungen effektiv reduziert. Die Höhe der Amortisationsleistungen sowie der Rückzahlungsrhythmus (z.B. vierteljährlich) werden u.a. unter Berücksichtigung der finanziellen Situation des Hypothekarschuldners im Voraus vereinbart. Mit jeder Rückzahlung verkleinert der Hypothekarschuldner seine Hypothekarschuld und somit grundsätzlich auch seine Zinsbelastung. Siehe auch Indirekte Amortisation.

Eigenleistungen

Eigenleistungen sind Bau- und Umbauarbeiten, welche der Hauseigentümer selber leistet. Eigenleistungen können einen Teil der Eigenmittel bilden. Sie werden üblicherweise nicht vollumfänglich zu den Eigenmitteln hinzugerechnet. Zudem muss der Bauherr Gewähr bieten, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden können, die veranschlagten Preise marktkonform sind und die Liquidität des Ausführenden nicht über Gebühr beeinträchtigt wird.

Eigenmittel

In der Regel muss zur Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum 20% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes in Form von eigenen Mitteln aufgebracht werden, wie z.B. Mittel aus Ersparnissen, Erbschaften usw. Ein Teil davon kann auch durch einen Vorbezug von Vorsorgegeldern finanziert werden. Im beschränkten Umfange und unter gewissen Voraussetzungen können auch Eigenleistungen mitberücksichtigt werden.

Erste Hypothek

Auch erstrangige Hypothek, Hypothek im ersten Rang. Hypothekardarlehen, bei dem das Grundstück bis zu der von den Banken festgelegten Grenze von rund zwei Dritteln der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes belehnt wird. Siehe auch Zweite Hypothek.

Familiendomizil

Wohneigentum, das die Familie bewohnt, wird durch das Gesetz besonders geschützt ist. Rechtsgeschäfte, die Rechte an Wohnräumen der Familie beschränken, bedürfen generell der Zustimmung des andern Ehegatten. Dies gilt insbesondere für die Kündigung des Mietvertrages, den Verkauf oder auch die grundpfändliche Belastung des Familiendomiziles. In gleicher Weise muss der eingetragene Partner den entsprechenden Rechtsgeschäften mit Bezug auf das gemeinsame Wohndomizil bei einer eingetragenen Partnerschaft zustimmen.

Finanzierung mit Vorsorgegeldern

Mittel der beruflichen Vorsorge (Säule 2) und der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) können zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum (Hauptwohnsitz) verwendet werden, sei es durch Verpfändung von Vorsorgegeldern oder durch Vorbezug von Vorsorgegeldern.

Der für die Wohnbauförderung verfügbare Betrag aus der beruflichen Vorsorge (Säule 2) ist im Pensionskassenausweis ersichtlich oder kann bei der Pensionskasse angefragt werden.

Funktionsfläche FF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Funktionsfläche FF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche gehören Flächen, wie Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte über 0.25 m2, Installationsgeschosse, Ver- und Entsorgungskanäle, Tankräume usw.

Gebäudeflächenarten

Die in der Schweiz gebräuchlichen Gebäudeflächenarten werden in der SIA Norm 416/2003 festgehalten. Die einzelnen Flächenarten setzen sich wie folgt zusammen:

         Geschossfläche GF
./.      Konstruktionsfläche KF

=       Nettogeschossfläche NGF

./.      Verkehrsfläche VF
./.      Funktionsfläche FF

=       Nutzfläche NF

Geldmarkt

Markt der kurzfristigen Finanzierungsmittel – in der Regel bis zwölf Monate. Im Unterschied dazu ist der Kapitalmarkt der Markt für mittel- und langfristige Finanzierungsmittel. Auf dem Geldmarkt basierende Hypotheken werden in der Regel auf dem Libor fixiert.

Gemeinschaftliches Eigentum

Sind mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Sache, so spricht man von gemeinschaftlichem Eigentum. Es gibt zwei Arten von gemeinschaftlichem Eigentum: Gesamteigentum und Miteigentum. Stockwerkeigentum ist eine besondere Art des Miteigentums.

Gesamteigentum

(Quelle: www.notariate.zh.ch) Mehrere Personen, die auf Grund einer Gesetzesvorschrift oder eines Vertrages zu einer Gemeinschaft verbunden sind, sind Gesamteigentümer eines Grundstückes. Sie können nur gemeinsam darüber verfügen (= zur gesamten Hand). Die Rechte und Pflichten der einzelnen Gesamteigentümer ergeben sich in erster Linie aus dem Gesamthandverhältnis. Die Gesamteigentümer sind somit in erster Linie Mitglieder in einer «Personenverbindung/Gemeinschaft» (z.B. Erbengemeinschaft). Mit dieser Mitgliedschaft ist auch die Stellung als Gesamteigentümer verbunden. Bei folgenden «Personenverbindungen/Gemeinschaften» sind Mitglieder grundsätzlich Gesamteigentümer des gemeinschaftlichen Vermögens: Gütergemeinschaft der Ehegatten, Gemeinderschaft[1], Erbengemeinschaft, Einfache Gesellschaft, Kollektivgesellschaft und Kommanditgesellschaft.

[1] Ein Vermögen kann mit einer Familie dadurch verbunden werden, dass Verwandte entweder eine Erbschaft ganz oder zum Teil als Gemeinderschaftsgut fortbestehen lassen, oder dass sie Vermögen zu einer Gemeinderschaft zusammenlegen (Art 336 ZGB). Der Vertrag über die Begründung einer Gemeinderschaft bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und der Unterschrift aller Gemeinder oder ihrer Vertreter (Art 337 ZGB).

Geschossfläche GF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse, einschliesslich der Konstruktionsflächen. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugänglichen Geschoss, nicht zugängliche Hohlräume von Konstruktionen sowie Isolations- und Dachgeschosse von weniger als 1.00 m durchschnittlicher Höhe. Die Geschossfläche GF gliedert sich in: Nettogeschossfläche NGF und Konstruktionsfläche KF.

Gesetzliche Grundpfandrechte

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Gesetzliche Grundpfandrechte sind solche, die gegen den Willen des Grundeigentümers entstehen können. Der Gesetzgeber hat bestimmte, eng mit dem Grundstück in Beziehung stehende Forderungen, derart privilegiert, dass entweder das Grundpfandrecht für die betreffende Forderung «automatisch» entsteht (unmittelbares gesetzliches Pfandrecht) oder der betreffende Gläubiger einen gesetzlichen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechtes hat (mittelbares gesetzliches Pfandrecht).
Gesetzliche Grundpfandrechte sind immer Grundpfandverschreibungen. Auf gesetzliche Pfandrechte kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten. Dies ist insbesondere beim Bauhandwerkerpfandrecht von Bedeutung. Beispiele für gesetzliche Grundpfandrechte: Forderungen des Verkäufers am verkauften Grundstück, Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken der Gemeinschaft, Forderungen der Bauhandwerker, Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Baurechtszinsforderungen des Grundeigentümers, Versicherungsprämien der Gebäudeversicherungsanstalt, Forderungen aus den im Interesse der Feuerpolizei getroffenen baulichen Massnahmen, Forderungen aus Hochwasserschutzmassnahmen und Konzessionen für die Grundsteuerforderungen der Gemeinden.

Grundbuch

Öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen, bestehend aus dem Hauptbuch, dem Tagebuch, dem Plan für das Grundbuch und den Belegen.

Grundbuchauszug

Ein Auszug aus dem Hauptbuch gibt die darin über ein bestimmtes Grundstück enthaltenen rechtswirksamen Daten wieder. Er enthält zudem die Bezeichnung des Grundstücks und den Zeitpunkt der Erstellung, den Hinweis auf Anmeldungen, die im Tagebuch, aber noch nicht im Hauptbuch eingetragen sind sowie weitere Angaben mit Bezug auf das Stammgrundstück (bei Miteigentum und bei den als Grundstücke aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechten). Der Grundbuchauszug kann über das Grundbuchamt bzw. Notariat bezogen werden.

Grundstück

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Grundstücke im Sinne des Zivilgesetzbuches (ZGB) sind Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken.

Grundpfandverschreibung

Öffentlich beurkundeter, im Grundbuch eingetragener Vertrag, durch welchen eine Forderung grundpfändlich sichergestellt wird. Die Grundpfandverschreibung ist nur Beweismittel und hat keinen Wertpapiercharakter. Die Grundpfandverschreibung kann als Kapitalhypothek oder Maximalhypothek ausgestaltet werden. In der Praxis gibt es auch die Inhaberobligation mit Grundpfandverschreibung, die ein Wertpapier ist.

Grundstückgewinnsteuer

Die Kantone erheben üblicherweise eine Grundstückgewinnsteuer auf dem bei einem Verkauf einer Liegenschaft (Verkaufspreis minus Anlagekosten) erzielten Gewinn. Sie muss vom Verkäufer bezahlt werden. Der Grundeigentümer sollte Bauabrechnungen, Kaufvertrag oder Rechnungen bei Wert vermehrenden Investitionen unbedingt aufbewahren. Der Bund besteuert Grundstückgewinne nur, wenn sie gewerbsmässig erzielt werden. Für detaillierte Informationen ist das Steueramt in der Wohngemeinde zu kontaktieren. Siehe auch Handänderungssteuer.

Grundstücksfläche

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Grundstücksfläche kann eine einzelne Parzelle, mehrere Parzellen und Teile einer oder mehrerer Parzellen umfassen. Die Fläche des Grundstücks gliedert sich in: Gebäudegrundfläche GGF und Umgebungsfläche UF.

Handänderungssteuer

(Quelle: www.estv.admin.ch): Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Steuerobjekt der Übergang eines dinglichen Rechtes an Grundstücken von einer Person auf eine andere ist. Es handelt sich also um eine Abgabe, die auf dem Grundstückgeschäft als solchem erhoben wird. Handänderungssteuern werden in der Schweiz – ausser in den Kantonen ZH und SZ, welche keine solche Steuer erheben – von den Kantonen und/oder ihren Gemeinden, nicht aber vom Bund erhoben. Für detaillierte Informationen ist das Steueramt in der Wohngemeinde zu kontaktieren. Siehe auch Grundstückgewinnsteuer.

Hypothek

Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Arten dieser Grundpfandrechte sind in der Schweiz die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation leistet der Hypothekarschuldner keine direkten Rückzahlungen an die Hypothekarschuld. Stattdessen spart der Hypothekarschuldner den vereinbarten Amortisationsbetrag auf einem Vorsorgekonto der Säule 3a an, welches der Bank als Sicherheit für die Hypothek verpfändet wird. Damit steigt sein Vorsorgeguthaben an, andererseits verbleibt seine Hypothek auf der ursprünglichen Höhe. Mit der indirekten Amortisation baut der Hypothekarschuldner eine Vorsorge auf und profitiert zusätzlich vom Steuerprivileg auf Vorsorgesparen. Siehe auch Direkte Amortisation.

Kalkulatorischer Zinssatz

Der Hypothekargeber rechnet zur Ermittlung der Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz. Dieser Satz soll einem längerfristigen Mittelwert entsprechen, um die Finanzierung auch in einer Hochzinsphase sicher zu stellen. Die tatsächlichen Hypothekarzinsen können von den kalkulatorischen abweichen.

Kapitalmarkt

Markt für mittel- und langfristige Anlagen – in der Regel mehr als zwölf Monate. Im Unterschied dazu ist der Geldmarkt der Markt für kurzfristige Finanzierungsmittel.

Katasterplan

Der Katasterplan ist ein amtliches Dokument, auf welchem der Grenzverlauf von Grundstücken mit den entsprechenden Vermarkungen sowie Gebäude und feste Bauten ersichtlich sind. Üblicherweise werden Katasterpläne im Massstab 1:500 vom zuständigen Geometer ausgestellt. In einigen Kantonen ist es möglich, diese Pläne online zu beziehen. Im Gegensatz zur beglaubigten Kopie des Geometers ist ein elektronischer Plan nicht rechtsverbindlich. Folgende Detailinformationen sind in der Regel auf einem Katasterplan enthalten: Grenzverlauf, Vermarkungspunkte, Strassenbezeichnungen, Gebäude und feste Einrichtungen, grössere Stützmauern und ähnliches, Grundbuch- bzw. Grundstücknummern, Gebäudenummern, Hausnummern, Baulinien.

Kaufpreis

Preis, der effektiv für eine Immobilie bezahlt wird. In der Regel sind darin keine Transaktionskosten, wie Steuern oder Gebühren, enthalten. Diese Kosten müssen separat bezahlt werden.

Kaufvertrag

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden. Zusätzlich zum Abschluss des beurkundeten Kaufvertrages ist für den Erwerb des Grundeigentums die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Konsolidierung

Nach Bauvollendung wird der Baukredit üblicherweise in eine Hypothek umgewandelt. Diesen Vorgang nennt man im Hypothekargeschäft Konsolidierung.

Konstruktionsfläche KF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Konstruktionsfläche KF ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche GF liegenden, umschliessenden und innen liegenden Konstruktionsbauteile wie: Aussen- und Innenwände, Stützen, Brüstungen, lichte Querschnitte von Schächten und Kaminen und Tür- und Fensternischen unter 0.25 m2. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innen liegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm.

Libor

Abkürzung für London Interbank Offered Rate. Der Libor gilt als wichtiger Referenzzins für viele Finanzmarktgeschäfte. Er wird täglich um 11:00 Uhr Londonzeit festgelegt. Dabei melden 20 international tätige Grossbanken den Zinssatz, zu dem sie anderen Banken Geld leihen. Die vier tiefsten und die vier höchsten Zinssätze werden gestrichen und aus den verbleibenden 12 wird der Durchschnitt ermittelt. Dieser Wert ergibt dann den an diesem Tag gültigen Liborsatz, der in den wichtigsten Finanzmedien publiziert wird. Der Liborsatz ist nur für die wichtigsten 10 Währungen erhältlich: Schweizer Franken, US Dollar, Euro, Britisches Pfund, Japanischer Yen, Australischer Dollar, Kanadischer Dollar, Neuseeland-Dollar, Dänische Krone und Schwedische Krone.

Miteigentum

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Beim Miteigentum steht jedem Miteigentümer ein Bruchteil am Grundstück zu, welches äusserlich nicht geteilt ist. Jeder Miteigentümer wird mit seiner Quote im Grundbuch eingetragen und kann grundsätzlich über seinen Anteil verfügen. Im Unterschied zum Gesamteigentum steht das Eigentum an der gemeinsamen Sache im Vordergrund. Änderungen der Miteigentumsquoten (Miteigentumsanteile) stellen rechtlich gesehen eine Übertragung von Grundeigentum dar. Die entsprechende Vereinbarung bedarf deshalb der öffentlichen Beurkundung und entfaltet erst dingliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Änderung der Miteigentumsanteile löst zudem regelmässig Gebühren und Grundsteuern aus.

Neben- und Unterhaltskosten

Generell muss der Grundeigentümer für die Werterhaltung des Grundstückes und die anfallenden Betriebskosten (z.B. für Heizung, Elektrizität usw.) mit jährlichen Neben- und Unterhaltskosten von 1% der Anlagekosten bzw. vom Verkehrswert rechnen. Bei älteren Grundstücken können diese Kosten auch höher ausfallen.

Nettogeschossfläche NGF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Nettogeschossfläche NGF ist der Teil der Geschossfläche GF zwischen den umschliessenden oder innen liegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche NGF gliedert sich in: Nutzfläche NF, Verkehrsfläche VF und Funktionsfläche FF

Nutzfläche NF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Nutzfläche NF ist derjenige Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient.

Schuldbrief

Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist. Der Schuldbrief ist neben der Grundpfandverschreibung die zweite gesetzlich zulässige Grundpfandart. Er wird als Papier-Schuldbrief oder als Register-Schuldbrief ausgestaltet. Der Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier. Der Register-Schuldbrief ist ein Registerpfandrecht.

SIA Norm

(Quelle: www.sia.ch): Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (= SIA) betreut das schweizerische Normenwerk des Bauwesens. Die Normen sind anerkannte Regeln der Baukunde. Mit seinem Normenwerk stellt der SIA seinen Mitgliedern und allen am Bau Beteiligten geeignete Hilfsmittel zur Berufsausübung zur Verfügung. Die Pflege der bestehenden Normen, die Integration der europäischen Normung sowie eine sinn- und massvolle Weiterentwicklung des Normenwerks gehört zu den Hauptaufgaben der dafür eingesetzten Kommissionen.

Standortqualität

Die Standortqualität ist eine objektive und subjektive Einschätzung der Lage der Immobilie. Eine hohe Standortqualität hat einen positiven Einfluss auf den Verkehrswert bzw. Preis einer Immobilie. Faktoren, welche die Standortqualität beeinflussen sind: Lärmemissionen, Aussicht, Besonnung, Verkehrsanbindung usw.

Stockwerkeigentum

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Zu jeder Stockwerkeinheit gehört unter anderem das Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Aus Sicht der Stockwerkeigentümer steht vor allem der Wunsch im Vordergrund, die Stockwerkeinheit frei nutzen, ausgestalten, veräussern und belasten zu können. Um diese Ansprüche auf Dauer zu sichern, bedarf es einer umfassenden Regelung der Rechte und Pflichten eines jeden Stockwerkeigentümers und der Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen der Höhe des Bruttolohnes und den Ausgaben für das Grundstück. Die Tragbarkeit wird in Prozenten ausgedrückt und sollte nicht mehr als einen Drittel des Bruttolohnes ausmachen. Die Ausgaben setzen sich zusammen aus:

- Kalkulatorischer Zinssatz            (z.B. 5% der Hypothekarschuld)
- Neben- und Unterhaltskosten     (z.B. 1% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes)
- Amortisationen                                (z.B. 1% der Hypothekarschuld)

Verkehrswert

Preis, der unter normalen Umständen bei einem Verkauf der Liegenschaft erzielt werden kann. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch einen Sachverständigen auf der Grundlage des Sachwerts oder des Ertragswerts. Dabei spielen Alter, Standortqualität und Zustand des Objektes eine wichtige Rolle. Auch Wert vermindernde Servitute (Dienstbarkeiten), wie z.B. ein Wohnrecht, beeinflussen den Wert einer Immobilie.

Verkehrsfläche VF

(Quelle: SIA Norm 416/2003): Die Verkehrsfläche VF ist jener Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher ausschliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche FV gehören z.B. im Wohnungsbau die ausserhalb der Wohnung liegenden Flächen: Korridore, Eingangshallen, Treppen, Rampen, Aufzugsschächte usw.

Verpfändung von Vorsorgegeldern

Preis, der unter normalen Umständen bei einem Verkauf der Liegenschaft erzielt werden kann. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch einen Sachverständigen auf der Grundlage des Sachwerts oder des Ertragswerts. Dabei spielen Alter, Standortqualität und Zustand des Objektes eine wichtige Rolle. Auch Wert vermindernde Servitute (Dienstbarkeiten), wie z.B. ein Wohnrecht, beeinflussen den Wert einer Immobilie.

Vorbezug von Vorsorgegeldern

Werden Vorsorgegelder zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum vorbezogen, so reduzieren sich die Versicherungsleistungen entsprechend. Im Gegensatz zur Verpfändung von Vorsorgegeldern fallen Steuern an. Das Steueramt in der Wohngemeinde gibt auf Anfrage vorgängig Auskunft über die Höhe der anfallenden Steuern. Der Vorbezug von Pensionskassengeldern (Säule 2) wird im Grundbuch angemerkt.

Vorkaufsrecht

(Quelle: www.notariate.zh.ch): Der Inhaber eines Vorkaufsrechtes hat das Recht, beim Eintritt eines Vorkaufsfalles durch einseitige Willenserklärung die Übertragung des betreffenden Grundstückes zu Eigentum zu beanspruchen. Sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Vorkaufsfall). Nicht als Vorkaufsfall gelten z. B. die Schenkung, die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes geschieht gestützt auf einen Vorkaufsvertrag. Dieser bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ist indessen der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt, ist der Vertrag in schriftlicher Form gültig. Für die Abfassung des Vorkaufsvertrages kann die Hilfe des Notariates in Anspruch genommen werden. Die maximal zulässige Dauer eines Vorkaufsrechtes beträgt 25 Jahre. Das vertragliche Vorkaufsrecht muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam sein kann.

Wert vermindernde Servitute (Dienstbarkeiten)

Es gibt Dienstbarkeiten, die den Wert einer Liegenschaft dauerhaft vermindern können. Solche Dienstbarkeiten sind z.B. Bauverbote, Nutzniessungsrechte, Wohnrechte usw. Nicht in diesem Sinne Wert vermindernd sind Zu- und Weggangsrechte oder Baurechte für Wasser-, Abfluss-, Gas- oder andere Leitungen. Dienstbarkeiten werden gestützt auf einen öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit, welche den Begünstigten berechtigt, ein Haus, eine Wohnung oder einen Wohnungsteil zu bewohnen. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und kann nur durch den Berechtigten ausgeübt werden. Es kann weder vererbt noch sonst wie übertragen werden. Wohnrechts belastete Räume können auch nicht vermietet werden. Die oder der Wohnberechtigte hat aber grundsätzlich das Recht, Familienangehörige und Hausgenossen (z.B. eine Haushaltshilfe) bei sich wohnen zu lassen. Die oder der Wohnrechtsberechtigte versteuert den Eigenmietwert der Wohnrechts belasteten Räume, übernimmt die darauf entfallenden Kosten für Strom, Wasser, Telefon und bezahlt die weiteren öffentlichen und privatrechtlichen Abgaben (Kehricht- und Abwassergebühren, Fernseh- und Radiogebühren usw.). Ausserordentliche Reparaturen und Aufwendungen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, Steuern und Abgaben hat die Eigentümerin oder der Eigentümer zu bezahlen. Meistens wird ein Wohnrecht lebenslänglich eingeräumt. Oft übertragen Eltern ihren Nachkommen ein Grundstück und behalten das lebenslängliche Wohnrecht oder die lebenslängliche Nutzniessung an der ganzen oder an einem Teil des Grundstücks. Die Begründung eines Wohnrechts an einem Grundstück muss öffentlich beurkundet werden und wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

Zustand des Objektes

Der Zustand eines Gebäudes ist sowohl wichtig bei der Ermittlung des Verkehrswertes wie auch in Bezug auf die Beurteilung der Neben- und Unterhaltskosten. Ist ein Haus augenfällig in einem schlechten Zustand, kann der Hypothekargeber das finanzielle Risiko als hoch einschätzen, obwohl der Kaufpreis womöglich tief ist. Die Folgekosten für Renovationsarbeiten könnten die Tragbarkeit durch den Kreditnehmer gefährden. Ein interessierter Käufer sollte sich nicht von Fotos beeindrucken lassen und das Grundstück persönlich begutachten. Im Zweifelsfalle sollte er sogar einen Sachverständigen beiziehen.

Zweite Hypothek

Auch zweitrangige Hypothek, Hypothek im zweiten Rang. Hypothekardarlehen, das normalerweise in einer Belehnungshöhe zwischen etwa 65% und 80% der Anlagekosten bzw. des Verkehrswertes gewährt wird. Die zweite Hypothek ist höher verzinslich als die erste Hypothek und muss in der Regel amortisiert werden. Siehe auch Erste Hypothek und Belehnung.

* Gratisnummer. Ausnahmen: Preisaufschlag bei Telekomanbietern möglich, wenn die Anrufe von einem Mobiltelefon, von einer Telefonkabine oder vom Ausland erfolgen.