Finanzierung Hypothek für Ferienwohnung und Renditeobjekt: Schritt für Schritt finanzieren
Welche Hypothek ist die richtige für Ihre Schweizer Ferienwohnung und Ihr Renditeobjekt? Was muss man bei einer Finanzierung beachten? Hier mehr erfahren.
Inhalt:
Inhalt:
- Der Traum vom eigenen Ferienobjekt erfordert mehr Eigenkapital.
- Vorsorgegelder aus der 2. Säule und der Säule 3a können nicht genutzt werden.
- Die Finanzierungsbedingungen sind strenger als beim selbst genutzten Wohneigentum.
- Die steuerlichen Auswirkungen von Ferienwohnungen und Renditeobjekten sind gründlich zu prüfen.
- Zum Fazit.
Ferienhäuser und Renditeobjekte in der Schweiz lassen sich ebenfalls über Hypotheken finanzieren. Dabei gelten jedoch andere Regeln als bei der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum. So müssen Käuferinnen und Käufer ein höheres Eigenkapital aufbringen und können nicht auf Vorsorgegelder zurückgreifen.
Finanzierungsgrundsätze bei Ferienwohnungen beachten
Bei der Finanzierung von Ferienliegenschaften gelten andere Vorgaben als für das selbst bewohnte Eigenheim. Sie benötigen einen wesentlich höheren Eigenkapitalanteil, in der Regel mindestens 40%. Die tiefere Belehnung liegt am grösseren Ausfallrisiko für die Bank. Vom Ferienhaus trennen sich Besitzer bei finanziellen Engpässen als Erstes, oft sogar unter dem Anschaffungswert.
Hinzu kommt: Anders als bei selbst genutztem Wohneigentum können Sie bei Ferienwohnungen kein Kapital aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) und der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) einsetzen. Das erschwert die Finanzierbarkeit. In der Tragbarkeitsberechnung wird der Finanzierungsbeitrag wie beim selbst bewohnten Eigenheim mit einem kalkulatorischen Zinssatz von jährlich 5% berechnet. Damit soll sichergestellt werden, dass die Finanzierung auf solider Basis steht, falls die Zinsen nach oben springen. Einkalkuliert werden zudem jährliche Amortisationen und Unterhalts- und Nebenkosten.
Die richtige Finanzierung für die Ferienwohnung wählen
Ferienwohnungen begeistern ihre Besitzer nicht immer auf Dauer. Sie werden jedenfalls schneller wieder veräussert als Wohneigentum. Idealerweise planen Sie frühzeitig, wie lange Sie Ihr Feriendomizil nutzen möchten. Nach dem richten Sie die Laufzeiten der Hypotheken ein. Verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung vor dem vereinbarten Laufzeitende, haben Sie mit zusätzlichen Kosten und Gebühren zu rechnen.
Die richtige Finanzierung setzt sich in der Regel aus einer Kombination von Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten zusammen, die Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Objekt und Ihren Zielen am besten entsprechen.
Kann ich mir mein Traumhaus leisten?
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Finden Sie heraus, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie leisten können. Berechnen Sie ganz einfach die Höhe der Hypothek sowie die monatlich anfallenden Kosten.
Beziehen Sie Steueraspekte mit ein
Das Ferienobjekt wirkt sich auf Ihre Einkommenssteuer aus. Oft liegt es nicht im Wohnkanton. Darum sind zwei Steuererklärungen auszufüllen: eine am Wohnort und eine am Ort der Ferienwohnung. Besitzen Sie ein Ferienobjekt, rechnet die Steuerverwaltung Ihrem Einkommen einen sogenannten Eigenmietwert hinzu. Der Eigenmietwert ist im Kanton des jeweiligen Ferienobjekts steuerbar. Haben Sie Ihr Ferienobjekt vermietet, wird der Mietzinsertrag anstelle des Eigenmietwerts versteuert. Im Gegenzug können Sie Hypothekarzinsen sowie Unterhaltskosten steuerlich von den Einnahmen abziehen. Sind diese Kosten höher als der Eigenmietwert oder die Mietzinserträge, reduziert sich Ihr steuerbares Einkommen.
Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf Ihres Ferienobjekts fallen Steuern und Gebühren an:
- Notariats- und Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer
- Grundstückgewinnsteuer (sofern Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen)
Finanzierungsangebot für Ihre Ferienwohnung erhalten
Wie hoch die optimale Belehnungshöhe, die Tragbarkeit und die Amortisation für Ihr Wunschobjekt ausfallen, berechnen wir mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Bei einer umfassenden Planung finden wir mit Ihnen die richtige Balance zwischen Ihren Wünschen, Ihrer finanziellen Situation und dem aktuellen Zinsumfeld.
Volatile Preisentwicklung
Bei Ferienobjekten entwickeln sich die Preise oft dynamischer als bei Wohneigentum. Vor allem in Tourismusregionen unterliegen sie starken Wertschwankungen. Bei Konjunkturschwäche fallen die Preise in Trenddestinationen meist stark.
Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative
In einer Volksabstimmung haben die Schweizerinnen und Schweizer im Jahr 2012 die Zweitwohnungsinitiative angenommen. Seitdem dürfen höchstens 20% der Wohnimmobilien in einer Gemeinde Zweitwohnungen sein. Gemeinden, in denen dieser Anteil schon überschritten ist, erteilen keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr.
Amortisation der Hypothek für Ihre Ferienwohnung
Die Amortisierungsbedingungen einer Hypothek bei Ferienhäusern sind strenger als bei der Finanzierung des Hauptwohnsitzes. Jährlich sind bei Ferienwohnungen mindestens 1% des Hypothekarbetrags zu amortisieren und kalkulatorisch 1% des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten. Hypothekargeber erwarten von ihren Kundinnen und Kunden beim Kauf von Ferienhäusern oft, dass sie einen grossen Teil der Hypothek innerhalb von zehn Jahren oder bis zur Pensionierung zurückzahlen: Bei Eigenheimen muss lediglich die zweite Hypothek amortisiert werden, welche ca. 33–34% des Verkehrswertes ausmacht.
Chancen und Herausforderungen analysieren
Chancen
Immobilien, die Sie renditeorientiert als Geldanlage erwerben, können einen soliden Baustein in Ihrem Portfolio darstellen. Sie eröffnen sich damit folgende Chancen:
- regelmässige Mieteinnahmen
- Diversifikation Ihrer Anlagen
- möglicher Schutz vor Inflation
- eventuelle Wertsteigerung der Immobilie
Herausforderungen
Mit dem Besitz eines Renditeobjekts gehen aber auch Verpflichtungen und Herausforderungen einher, zum Beispiel:
- Verwaltungsaufwand
- Kosten für Unterhalt und Renovation
- Risiko von Leerständen
- offene Frage der späteren Verkäuflichkeit
- unsicherer Wiederverkaufswert des Objekts
Finanzierungsgrundsätze bei Renditeobjekten beachten
Wenn Sie ein Renditeobjekt finanzieren wollen, gelten andere Vorgaben als beim selbst bewohnten Eigenheim und bei Ferienwohnungen. Der Eigenkapitalanteil (mindestens 25%) liegt höher als beim selbst genutzten Wohneigentum, aber niedriger als bei einer Ferienwohnung.
Ausserdem gilt: Vorsorgegelder aus der 2. Säule und der Säule 3a können Sie nicht zur Finanzierung eines Renditeobjekts einsetzen. Eine Ausnahme wäre möglich, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst bewohnen.
Die jährliche Amortisation beträgt mindestens 1% des Hypothekarbetrags. Die Hypothek für das Renditeobjekt ist innerhalb der ersten zehn Jahre auf mindestens zwei Drittel des Immobilienwerts zu amortisieren. Ob die Finanzierung eines Renditeobjektes für Sie tragbar ist, prüfen wir mit Ihnen in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Wie teilen sich Eigenkapital und Hypotheken auf?
Wie teilen sich Eigenkapital und Hypotheken auf?
Beispiel für Eigenkapital:
- Ersparnisse
- Erbvorbezug
Steueraspekte berücksichtigen
Das Renditeobjekt kann sich auf Ihre Einkommens- und Vermögenssituation auswirken. Die Steuerverwaltung rechnet den Mietzinsertrag aus dem Renditeobjekt zum steuerbaren Einkommen hinzu. Der Mietzinsertrag ist im Kanton des Renditeobjekts steuerbar. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abzugsfähig. Sind diese Kosten höher als die Mietzinserträge, sinkt Ihr steuerbares Einkommen.
Investitionen im Detail planen
Planen Sie die Investition in ein Renditeobjekt sorgfältig. Dabei stehen wir Ihnen zur Seite und bieten Ihnen:
- Analyse und Besprechung Ihres Risikoprofils
- Analyse und Strukturierung Ihrer Vermögenswerte
- Anlagestrategie unter Einbezug Ihrer Immobilieninvestitionen
- Berechnung der Immobilienrendite
- Kalkulation der Veränderung des steuerbaren Einkommens
- Ermittlung des kalkulatorischen Renovationsbedarfs
- Analyse der finanziellen Auswirkungen bei Wohnungsleerstand
- Marktinformationen und detaillierte Informationen zur Gemeinde des Immobilienstandorts
Ferienwohnungen und Renditeobjekte haben eines gemeinsam – sie verlangen jeweils hohes Eigenkapital. In einem Punkt unterscheiden sie sich jedoch deutlich: Während Renditeüberlegungen den Kauf einer Ferienwohnung selten rechtfertigen, sind sie bei Renditeobjekten der Hauptbeweggrund. Die Kaufentscheidung verlangt jeweils einen kühlen Blick auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten und die Lebenssituation sowie eine Abwägung der Vor- und Nachteile eines Erwerbs. Haben Sie eine klare Vorstellung gewonnen, beraten wir Sie bei der Planung mit konkreten Finanzierungsangeboten.
