Bei der direkten Amortisation wird jährlich ein gleich bleibender Betrag zurückbezahlt. Dadurch wird die Hypothek Jahr für Jahr reduziert, und somit verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.

Ein Beispiel zur direkten Amortisation
Familie Egger hat für ihr neues Einfamilienhaus eine Hypothek in der Höhe von CHF 520 000 vereinbart. Die Amortisation beträgt CHF 5200 pro Jahr. Nach 20 Jahren hat sich die ursprüngliche Schuld um CHF 104 000 verringert, womit die Hypothek noch CHF 416 000 beträgt.

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld unverändert. Das heisst, dass die Hypothek nicht zurückbezahlt wird, sondern dass die Amortisationsbeträge in die Säule 3a wie zum Beispiel in UBS Fisca einbezahlt werden. Die Guthaben der Säule 3a sind steuerbegünstigt, weil sie der Altersvorsorge oder dem Erwerb von selbst bewohntem Wohneigentum dienen. Spätestens bei der Pensionierung wird das Guthaben auf dem Vorsorgekonto zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.

Ein Beispiel zur indirekten Amortisation
Familie Egger zahlt jährlich CHF 5200 auf ihr UBS Fiscakonto ein. Herr Egger wird in 20 Jahren pensioniert. Dann wird dieses Guthaben von CHF 122 000 (zuzüglich aufgelaufenen Zinsen* abzüglich Steuern auf Kapitalauszahlungen) verwendet, um die Hypothek zurückzuzahlen. Nach 20 Jahren beträgt die Hypothekarlast somit noch CHF 398 000 (eingerechnet Steuern auf Kapitalauszahlung).

*mit einem Zinssatz von 2% p.a. berechnet

Die indirekte Amortisation bietet Vorsorge- und Steuervorteile
Mit den regelmässigen Einzahlungen in die gebundene Vorsorge 3a (beispielsweise in UBS Fisca) wird eine attraktive, steuerfreie Rendite erzielt und damit die Altersvorsorge ausgebaut. Gleichzeitig können die einbezahlten Beträge in der Steuererklärung vollständig vom Einkommen abgezogen werden. Zudem bleiben die Schuldzinsen auf der Hypothek hoch, wodurch die Steuerabzugsmöglichkeit vollumfänglich erhalten bleibt. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn die Steuerprogression hoch ist.

Fazit: Immobilienbesitzer können mittels indirekter Amortisation Steuern sparen.

Die Einsparungen im Vergleich zwischen direkter und indirekter Amortisation
Bei der indirekten Amortisation ist die Hypothekarschuld am Ende tiefer. Der Grund dafür ist, dass auf dem Vorsorgeguthaben dank Zinsertrag mehr Kapital angespart wird, welches zur Tilgung der Hypothek verwendet werden kann. Dafür müssen während der Laufzeit höhere Hypothekarzinsen in Kauf genommen werden, die sich teilweise durch Steuervorteile kompensieren lassen.

Die Vor- und Nachteile im Überblick