Ein Immobilienbesitz beeinflusst Ihre Steuersituation in mehreren Bereichen und aufgrund unterschiedlicher Ereignissen. Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf von Wohneigentum fallen Steuern und Gebühren an. Steuern sind aber auch während der Besitzdauer ein wichtiges Thema. Unter Berücksichtigung einiger Aspekte kann die Steuerlast reduziert werden.

Einkommenssteuer

Der Immobilienbesitz beeinflusst Ihre Einkommenssteuer auf zwei Arten. Einerseits müssen Sie den Eigenmietwert Ihres Wohneigentums als Einkommen versteuern, da die Steuerverwaltung den Eigenmietwert als fiktives Einkommen aus Wohneigentum berechnet. Andererseits können Sie die Hypothekarzinsen sowie den Unterhalt von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Die Berechnung des Eigenmietwerts und der abzugsfähigen Unterhaltskosten sind je nach Kanton unterschiedlich.

Vermögenssteuer

Bei der Vermögenssteuer müssen Sie Ihre Liegenschaft als Vermögen versteuern. Berechnet wird nicht der Verkehrswert, sondern der Steuerwert. Davon können Sie jedoch die oft grössere Hypothekarschuld wieder abziehen.

Ein Beispiel mit konkreten Zahlen
Die Familie Egger wohnt mit zwei minderjährigen Kindern im Kanton Zürich. Das Ehepaar hat ein durchschnittliches steuerbares Einkommen von CHF 110 000 aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit.

Eggers amortisieren jährlich direkt CHF 5200. In 20 Jahren sparen sie durch den Erwerb von Wohneigentum insgesamt CHF 46 914 Steuern* bei direkter Amortisation.

* Die Steuersätze variieren je nach Gemeinde. Die Berechnung berücksichtigt den Eigenmietwert, die abzugsfähigen Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten sowie die Auswirkungen auf Vermögens- und Kirchensteuer. Unser Beispiel wurde für die Gemeinde Adliswil ZH berechnet.

Mit den regelmässigen Einzahlungen in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) z. B. UBS Fisca wird eine attraktive, steuerfreie Rendite erzielt und damit die Altersvorsorge ausgebaut. Gleichzeitig können die einbezahlten Beträge in der Steuererklärung vollständig vom Einkommen abgezogen werden. Zudem bleiben die Schuldzinsen auf der Hypothek hoch, wodurch die Steuerabzugsmöglichkeit vollumfänglich erhalten bleibt. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn die Steuerprogression hoch ist.

Fazit: Immobilienbesitzer können mittels indirekter Amortisation zusätzlich Steuern sparen.

Werterhaltende Renovations- und Unterhaltskosten sind - im Gegensatz zu den wertvermehrenden Investitionen - bei der Einkommenssteuer abzugsfähig. Sie können in der Steuererklärung entweder die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. Durch eine geschickte Handhabung ist es möglich, die Steuern zusätzlich zu optimieren: Zum Beispiel sollten mehrere kleinere Renovationen im gleichen Jahr vorgenommen werden, sofern die Gesamtkosten höher als der Pauschalabzug ausfallen. Grössere Renovationen hingegen sollen besser über mehrere Jahre verteilt werden, so profitieren Sie über einen längeren Zeitraum von den Individualabzügen.

Wichtig: Belege für wertvermehrende Investitionen sind unbedingt aufzubewahren. Diese Kosten können beim Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden; sie werden den ursprünglichen Anlagekosten zugerechnet. Der Kapitalgewinn fällt dadurch kleiner aus, was positive Auswirkungen auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hat.

Der zu versteuernde Kapitalgewinn berechnet sich aus der Differenz der ursprünglichen Anlagekosten zum erzielten Verkaufserlös. Wertvermehrende Investitionen können zu den anfänglichen Anlagekosten addiert werden. Ist der Verkaufserlös grösser als die Anlagekosten, unterliegt die Differenz der Grundstückgewinnsteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer ist besitzdauerabhängig. Je länger man das Wohneigentum besessen hat, desto tiefer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Einige Kantone rechnen mit vollen Jahren, andere zählen in Monaten. Es lohnt sich also, den Zeitpunkt des Verkaufs so weit als möglich darauf abzustimmen. Die Grundstückstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt, und es gelten unterschiedliche Steuersätze. Informieren Sie sich bei Ihrer Steuerbehörde über die aktuell gültigen Sätze.

Investieren Sie den Verkaufserlös der bestehenden selbst bewohnten Liegenschaft in ein neues Objekt, können Sie den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragen. Die Steuerbehörde veranlagt in diesem Fall zwar die Grundstückgewinnsteuer - schiebt sie aber vorläufig auf. Die Ersatzbeschaffung muss nicht lückenlos im Anschluss an den Verkauf erfolgen. Es gelten allerdings kantonal unterschiedliche Fristen, innerhalb welcher Zeitspanne der Kauf des neuen Eigenheims erfolgen muss, um den Aufschub gewährt zu erhalten. Diese Fristen liegen zwischen 1 und 5 Jahren.

Beispiel für vollen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer, da der ganze Verkaufserlös wieder investiert wird:

Solange das Ersatzobjekt selbst bewohnt wird, bleibt die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Die Haltedauer beider Objekte wird zusammengerechnet. Je nach Kanton wird die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer bei einem späteren Verkauf des Ersatzobjektes reduziert oder sie verfällt (zum Beispiel im Kanton Zürich nach 20 Jahren).

Kontaktieren Sie für weitere Informationen Ihren UBS-Berater.