L’efficienza energetica conviene!

Quando si acquista un’automobile si parla subito di efficienza energetica, soprattutto da quando l’anno scorso i prezzi del greggio sono aumentati vertiginosamente. Per gli immobili, gli investitori sembrano essere più cauti a tale proposito. Perché? Per molto tempo non è stato chiaro se i costi supplementari per la ristrutturazione di un immobile efficiente dal punto di vista energetico (al massimo 10%) potessero essere ammortizzati in tempi brevi.

Nel settore degli immobili abitativi in Svizzera, nel 2007, solo una nuova costruzione su dieci è stata certificata secondo lo standard Minergie. La maggior parte degli investitori Minergie è rappresentata da privati che hanno optato per un tipo di costruzione ecologica anche a causa del proprio credo ambientale. Inoltre, va segnalato che tra le costruzioni Minergie spiccano tante case unifamiliari sebbene queste conseguano un guadagno minore in termini di efficienza rispetto alle case plurifamiliari.

Oltre agli aspetti ideali, anche altri argomenti realisti parlano a favore di Minergie. Il comfort abitativo, ad esempio grazie al climatizzatore, è maggiore e la dipendenza dal prezzo dell’energia minore. I proprietari di abitazione tengono in considerazione tali riflessioni. Diverso è il caso degli oggetti di reddito come le case plurifamiliari. Per ora, i costi accessori interessano i locatori solo in modo indiretto, poiché possono rifarsi perlopiù sui locatari.

I locatori sbagliano spesso i loro calcoli
Nei calcoli convenzionali dei rendimenti vengono utilizzati i canoni di locazione netti, quindi i guadagni derivanti da una costruzione efficiente dal punto di vista energetico non sono subito visibili ai proprietari. Pertanto questi ritengono spesso non redditizio un miglioramento dello standard energetico. Per vari motivi questa valutazione dei locatori potrebbe presto dimostrarsi sbagliata. I prezzi dell’energia potrebbero di nuovo aumentare notevolmente quando l’economia mondiale si riprenderà. Già per il 2010 è previsto un incremento dei prezzi del petrolio a circa 90 dollari, per cui diventerà nuovamente indispensabile il risparmio energetico dal punto di vista finanziario.

Inoltre, in futuro la leva dei prezzi dell’energia si ripercuoterà maggiormente anche sugli oggetti di reddito. Da agosto 2009 è disponibile il Certificato energetico cantonale degli edifici (www.geak.ch). In una prima fase, il test verrà effettuato su base volontaria. In seguito all’esperienza positiva dell’UE, il certificato potrebbe diventare obbligatorio entro i prossimi due anni, aumentando così notevolmente la trasparenza sul mercato immobiliare. Sempre più locatari effettueranno un calcolo dei costi complessivi che tiene conto dei costi accessori (canone di locazione lordo). Accetteranno quindi i maggiori costi relativi a riscaldamento e climatizzazione dovuti a un isolamento insufficiente solo se i normali canoni di locazione saranno ridotti di conseguenza. Questa situazione si ripercuoterà negativamente sul rendimento dei locatori.

Attenzione alle riduzioni dei prezzi
Studi recenti mostrano tuttavia che i costi maggiori sostenuti per le costruzioni efficienti dal punto di vista energetico vengono rimborsati già oggi dal mercato svizzero. E viceversa sono prevedibili riduzioni dei prezzi, ad esempio per immobili isolati in modo insufficiente. Secondo un sondaggio effettuato tra le agenzie immobiliari tedesche, in Germania tali edifici vengono penalizzati con una riduzione dei prezzi che può arrivare fino al 20%. In futuro vi potrebbero essere contenuti oneri ambientali superiori o standard minimi legali.

I nuovi modelli di calcolo dei rendimenti prendono in considerazione tali rischi di perdita di valore. Gli ammortamenti imminenti potrebbero far avanzare l’ingorgo di ristrutturazioni. I risanamenti totali o le ricostruzioni diventerebbero così nuovamente più lucrative. I proprietari di immobili lungimiranti dovrebbero puntare sulla rivalutazione del proprio edificio prima che la crescente domanda di risanamento spinga i rispettivi prezzi verso l’alto.

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