Energieeffizienz zahlt sich aus

Beim Kauf eines Autos dauert es nicht lange und das Gespräch kommt auf die Energieeffizienz – spätestens seit den rasanten Ölpreisanstiegen im letzten Jahr. Bei Immobilien scheinen die Investoren diesbezüglich zurückhaltender zu sein. Der Grund: Lange war unklar, ob die Mehrkosten beim Bau einer energieeffizienten Immobilie (maximal 10 Prozent) in absehbarer Zeit amortisiert werden können.

2007 wurde in der Schweiz im Wohnungsbereich nur knapp jeder zehnte Neubau nach dem Minergie-Standard zertifiziert. Dabei sind die meisten Minergie-Investoren Privatpersonen, die sich wohl auch wegen ihrer umweltfreundlichen Gesinnung für die ökologische Bauweise entschieden haben. Auffallend ist zudem, dass sich unter den Minergie-Bauten viele Einfamilienhäuser finden, obwohl diese einen geringeren Effizienzgewinn erreichen als Mehrfamilienhäuser.

Nebst der ideellen Komponente sprechen auch handfeste Argumente für Minergie. So ist der Wohnkomfort – etwa wegen des Raumklimas – höher und die Abhängigkeit vom Energiepreis geringer. Eigenheimbesitzer berücksichtigen solche Überlegungen. Anders liegt der Fall bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Die Nebenkosten interessierten die Vermieter bisher nur indirekt, da sie diese meist auf die Mieter abwälzen können.

Vermieter rechnen oft falsch
In konventionellen Renditeberechnungen werden Nettomieten verwendet, weshalb die Gewinne aus einer energieeffizienten Bauweise nicht primär den Eigentümern zukommen. Diese halten daher eine Verbesserung des Energiestandards oft für unrentabel.

Gleich aus mehreren Gründen könnte sich diese Einschätzung der Vermieter schon bald als falsch erweisen. Die Energiepreise dürften wieder stark anziehen, wenn sich die Weltwirtschaft erholt. Bereits 2010 ist eine Steigerung des Erdölpreises auf gegen 90 Dollar zu erwarten, womit Energiesparen allein schon finanziell gesehen wieder unverzichtbar wird.

Zudem wird der Energiepreishebel künftig auch bei Renditeobjekten stärker wirken. Seit August 2009 ist der von den Kantonen erarbeitete Gebäudeenergieausweis erhältlich (www.geak.ch). Dieser wird in einer ersten Phase auf freiwilliger Stufe getestet. Aufgrund der positiven Erfahrung aus der EU dürfte er aber innerhalb der nächsten 2 Jahre obligatorisch werden und die Transparenz im Wohnungsmarkt beträchtlich erhöhen. Immer mehr Mieter werden dann eine Vollkostenrechnung unter Einbezug der Nebenkosten anstellen (Bruttomiete). Höhere Heiz- oder Kühlkosten wegen schlechter Isolation werden sie nur noch hinnehmen, wenn die regulären Mieten entsprechend tiefer sind. Das wird sich negativ auf die Rendite der Vermieter auswirken.

Vorsicht vor Preisabschlägen
Neueste Studien zeigen allerdings, dass die Mehrkosten für energieeffizientes Bauen vom Schweizer Markt schon heute vergütet werden. Umgekehrt sind Preisabschläge, beispielsweise für schlecht isolierte Immobilien, absehbar. Gemäss einer Umfrage unter deutschen Maklern werden in Deutschland solche Gebäude mit einem Preisabschlag von bis zu 20 Prozent bestraft. Hier mögen künftig höhere Umweltabgaben oder gesetzliche Mindeststandards im Preis enthalten sein.

Neue Renditeberechnungsmodelle berücksichtigen solche Wertverlustrisiken. Die drohenden Abschreibungen könnten Bewegung in den Renovationsstau bringen. Gesamtsanierungen oder Ersatzneubauten würden somit wieder lukrativer. Vorausschauende Immobilieneigentümer sollten darum eine Aufwertung ihrer Liegenschaften anstreben, bevor die steigende Sanierungsnachfrage den Preis dafür in die Höhe treibt.

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