Efficacité énergétique rime avec rentabilité

A l’achat d’une voiture, la conversation porte rapidement sur la consommation du moteur, tout au moins depuis la hausse rapide du prix du pétrole en 2008. Dans l’immobilier, l’efficacité énergétique préoccupe beaucoup moins les investisseurs, qui craignent que le surcoût (10% maximum) d’une construction énergétiquement efficace ne puisse être amorti dans un délai raisonnable.

En 2007, dans le domaine des immeubles résidentiels en Suisse, à peine un logement neuf sur dix a été construit aux normes Minergie certifiées, un choix fait par des investisseurs qui sont pour la plupart des particuliers sensibles aux questions d’environnement. Autre fait frappant: on trouve de nombreuses maisons individuelles parmi les bâtiments Minergie, l’efficacité énergétique de celles-ci étant moindre que celle d’un immeuble locatif.

Outre les considérations purement intellectuelles, des arguments de poids militent en faveur des critères Minergie: meilleur climat intérieur, confort accru et diminution de la dépendance du prix de l’énergie. Ces faits parlent aux propriétaires. Pour les biens de rapport comme les immeubles locatifs, la situation est tout autre. Les bailleurs n’avaient cure jusqu’ici des frais annexes, qu’ils pouvaient en général facturer à leurs locataires.

Mauvais calculs fréquents chez les bailleurs
La méthode traditionnelle de calcul des rendements se fondant sur les loyers nets, le propriétaire ne voit pas d’emblée quels bénéfices retirer d’une construction aux normes Minergie ni en quoi l’optimisation énergétique de son bien s’avérerait rentable.

Plusieurs facteurs pourraient bien démontrer prochainement aux propriétaires qu’ils font fausse route. Le rétablissement de l’économie mondiale devrait provoquer la hausse des prix de l’énergie. Le cours du baril de brent est attendu à 90 dollars dès 2010, obligeant à de nouvelles économies d’énergie, ne serait-ce que d’un point de vue financier.

De plus, l’effet de levier du prix de l’énergie se durcira à l’avenir, même pour les immeubles locatifs. Disponible depuis août 2009, le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (www.geak.ch) a été élaboré par les cantons. En phase de test sur une base volontaire, il devrait, vu l’expérience positive réalisée au sein de l’UE, devenir obligatoire d’ici 2 ans et rendre plus transparent le marché du logement. Ainsi, toujours plus de locataires recevront un décompte des coûts totaux comportant les charges (loyer brut). Ils n’accepteront plus des frais de chauffage ou de climatisation élevés, dus à une mauvaise isolation, qu’à condition que les loyers réguliers baissent d’autant. D’où, pour les bailleurs, un effet négatif sur leurs rendements.

Prudence face aux réductions de prix
Les dernières études révèlent que le marché suisse tient déjà compte du surcoût des constructions énergétiquement efficaces. On peut dès lors s’attendre à voir chuter les prix d’objets immobiliers mal isolés, par exemple. Un sondage effectué auprès d’agents immobiliers en Allemagne nous apprend que le prix de tels bâtiments peut baisser jusqu’à 20%. Gageons que ce prix anticipe une future hausse des taxes liées à la protection de l’environnement ou l’introduction prochaine de normes minimales légales.

Les nouveaux modèles de calcul du rendement tiennent compte de tels risques de dépréciation et l’imminence des amortissements pourrait déclencher une vague de rénovations. Les assainissements généraux ou les constructions de remplacement redeviendraient plus lucratifs. Aussi les propriétaires immobiliers prévoyants ontils tout intérêt à valoriser leurs immeubles avant que la demande sur le marché de la rénovation ne fasse exploser les prix.

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